博加无锡苏宁悦城整盘推广思路.ppt

造梦与兑现;让先让我们看一个大盘营销经典案例。 上海新浦江城 VS 金地格林世界;上半场： 新浦江城社会势能造势。国际团队亮相，大谈新城规划，引得全城中产热捧。 1-提前报道 2-通过A+U等专业规划杂志，社会高度启势 3-理性传播，不断诉求意大利新城规划 4-艺术馆现场，充分利用华侨城深圳资源;下半场： 格林世界做导演。深耕三场大戏。 1-超狗节 2-国际网球赛 3-19大街高尔夫街区;最后的结果是逆转： 从2006年开始，格林世界凭借成熟的大盘文化和成熟的配套兑现， 迅速后来者居上。 在销量、单价、品牌知名度上完胜新浦江城。 ;本案例对苏宁悦城大盘推广的启发就是： 1-上半场，没有优势不可怕——自己做导演，造势造梦 2-下半场，攒足实力做社区——自己打自己，兑现承诺;目录 红海市场论 威胁与对策 上半场造梦 下半场兑现 媒体与渠道;1. 红海市场论;无锡南进 新中心成熟在即 2002年起，经过5年缜密计划+3年大规模建设，太湖新城已然崛起； 2010年，新市民中心正式启用，政府人员入驻办公。同期金融商务街开建。 2010年，金匮公园、尚贤河湿地投入使用； 2012年，八纵八横路网已基本建成通车，新老城往返便捷。 2012年，大盘云集新城，红海竞争愈演愈烈。 ;太湖新城土地出让 愈演愈烈 政府预计每年出让约150亩土地； 2012年6月29日，无锡金匮投资发展有限公司以7.6亿总价摘得太湖新城两幅商办混合用地； 无锡明园房产开发有限公司摘得太湖新城商业用地一块； 海岸投资集团20850万元竞得太湖新城锡城第二幅地； 无锡市新震泽实业有限公司以总价12700万元竞得另一幅太湖新城商业地块； … …;同时，我们的竞品也在如火如荼的售卖。 金匮里万科信成道绿城玉兰花园;金匮里 –公园地产，市府旁锡师附小学区 位置：贡湖大道和高浪路交汇处东南侧 主力户型：二居室89㎡、三居室137㎡ 物业类型：普通住宅+城市综合体 配套：锡师附小、金匮里公园、五星酒店、15万方商业中心 装修状况：毛坯 均价：9000元/平米;万科信成道 –精装高端城市住宅 位置：信成道和高浪路交叉口东南侧 主力户型：二居室89㎡ 三居室100-135㎡ 四居室172㎡ 物业类型：普通住宅+商铺 配套：金桥小学、3万方社区公园 装修状况：精装 均价：11000元/平米;绿城玉兰花园 –欧式风情，新古典主义建筑风格 位置：立信路和高浪路交汇处 主力户型：二居室104-107㎡ 三居室126-198㎡ 四居室196-268㎡ 物业类型：纯住宅 配套：金匮公园 装修状况：毛坯 均价：最低9800起，均价11000元-12000/平米;全城尽卖“三得利” 环顾太湖新城，都在卖“三得利”或者“三得利”带来的长尾 “三得利”： 卖政府搬迁 卖中心 卖地铁 “三得利”的长尾： 学校 公园;问题：红海市场，苏宁悦城如何后来者居上？ ;2. 威胁与对策;外部威胁1、太湖新区趋同性市场很难快速出位；2、太湖新区置业客户已被深度挖掘过；;内部威胁1、社区5个地块，40栋超高层，产品同质化严重， 如何在2-3年销售期持续刺激市场？2、苏宁品牌支撑力相对较弱、配套亮点不足， 如何支撑高溢价？;如何应对？;3. 上半场造梦;案例一、北京星河湾;案例二、骨子里的中国;案例三、万科17英里;那么，苏宁悦城如何造梦？;那么，先来看本案这个第二眼美女， 有哪几个核心价值点？;区域仅有，一英里0-12岁精装优教区 内有锡师附小为中心 外实验幼儿园、新城初中、新城高中、 太湖高中、大桥高中等数所名校。 ;红线内：零距离名校 5米 锡师附属新城小学 ;社区外：一英里国际优教区 50万方 童趣商业/ 60万方 好奇公园;产品： 全精装;内外兼修，一英里公园区 内有社区中心草坪公园、林荫大道 外金匮公园、尚贤河湿地公园、市民公园 ;社区内：零距离自然 ArtDeco中轴景观 / 中心草坪公园 / 林荫大道;社区外：一英里公园区 65万方金匮公园 尚贤河湿地公园 市民公园;出入繁华，一英里商业区 内有社区闲逛商业 外万达、金匮里、海港城等大型综合体商业;社区内：5个街区 5种闲逛商业 ;社区外：随时血拼的繁华中心 万达 / 金匮里 / 海岸城等;围绕这三个项目价值点， 是我们项目的三大客户利益点是：;可以看出，不从规划角度，纯粹用用步子衡量 苏宁悦城是一个生活靠步子解决，无需用车的社区 ;更进一步讲 苏宁悦城是一个“0-70岁”无需远行的社区， 因为生活在这里应有尽有。; 1-横向，穿过教、乐、公园恰好1700米（约一英里） 2-纵向，穿过24项链公园，到街区广场，到万达一英