博思堂宝应市白田雅苑商铺营销策划.ppt

白田雅苑商铺营销策划报告;报 告 目 录;第一部分 商业市场调查分析;市场回顾： 2007年当地市场的土地累计供应量（200多万平米）比较充足,全年房地产市场去化量约为60多万,是往年宝应年去化量的3倍，但市场仍然呈现供大于求. 市场展望：宝应整体市场土地供大于求的趋势越来越严重。仅本案周边在售或即将出售的楼盘就多达6家，楼盘同质化竞争十分激烈，已接近白热化，价格战已十分的明显，预计今年需求量不仅不会明显增加，而且还会出现消费萎缩，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，使本案在所有项目当中脱颖而出。 结论：08年市场在宏观调控影响以及07年大量开发的区域市场来看，08年的供应量非常大，又因07-08年的大量宏观调控因素，08年市场将会出现供大于求的现象。 ;第一部分 商业市场调查分析;本案所在区域;No1、周边业态分析;No2、项目业态建议;第一部分 商业市??调查分析;1.一级市场调查分析;世纪园沿街区域;分析： 周边无大型的商业集中区域，在售项目的商业仅为自身项目配套。 周边小区均为今几年刚刚形成的小区，商业人气不足。 从目前情况来看，周边项目的入住情况不高，部分小区尚未交房。未来该区域商业前景看好 本案位置属于宝应县的北部偏远地带，在宝应消费群中“心理距离较远”。对本案的商业销售带来一定的阻碍。;2.二级市场调查分析;分 析： 周边的商铺以小面积为主，行业类型以为社区服务性行业居多。 沿街商铺因面积段不同，位置差异，价格跨度较大。 沿街商业为周边几个成熟的住宅小区配套，这些住宅小区的品质普遍不高，沿街商业也以中小档次为主 周边无大型集中行商业，区域无法对其他区域进行商业性人气吸引，区域内商业，均为本区域人群消化。 目前白田路沿街商业用房的投资回报率普遍不高,影响了投资者的投资信心,从而降低了白田路商业用房价格的市场接受度. ;白田路沿街商业区域市场客源分析;白田路沿街商业区域市场总结;第一部分 商业市场调查分析;2006年白田路市场均价;2007年白田路市场均价;纵 向 比 较;2008年白田中路北段市场预计： 1、价格空间会持续、平稳、小幅上升 2、商铺去化速度平缓;一级市场销售价格;项目主要竞争个案各影响因素的具体情况;修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）×Pi Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（66/82）×5500=4427（元/ m2） Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（66/68）×3100=3008（元/ m2） Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（66/91）×10000=7252（元/ m2）; 考虑到目前宝应市区商业体量的加大，本案区域内商业去化的速度，采用竞争导向法加以权衡，故目前本案所在区域内当前商业市场价格为：;二级市场租赁价格;采用商业市场利润回报比，反向推导本案商业价格;面积：4M×16M=128 ㎡ 平均租赁价格：0.65元/月/㎡;优劣势分析;结 论;报 告 目 录;WHO:“我”是谁？;有人会在自己家楼下购买冰箱、彩电吗？ 有人会在自己家楼下购买名贵的时装吗？ 有人会把在自己家楼下购物说成“逛街”吗？ 有人会为了一包烟跑到5公里外吗？ 有人会为了一袋盐专程去SUPERMARKET吗？ ;明确了”身份“后 从现在起，忘记市场部分的结论！ 成功的推广，首先是对消费者“购买思路”的探索！ 请遵循这一思路，思考一切问题！;;;全国大型商场的布置惊人的相似 1F 化妆品、珠宝 2F 女装 3F 男装 5F 美食广场;业态的同质化决定了利润的同质化;;;;;;;推广主题：白田路首家售后包租型商铺 推广策略：在对外公开的同时，以包租3-5年，年回报率6-8%逐年递增的形式对外出售 目的：吸引投资客，增强客户购买信心，加快销售速度 针对人群：市场投资客 ;推广主题：稳妥性投资,市场无限商机等你自己发现 推广策略：在对外公开的同时，可以先把商铺进行对外出租,在出租期间租户可优先购买该商铺,期间的租金可折算在房价内冲抵购房款 目的：吸引自营业主，增强客户购买信心，加快销售速度 针对人群：市场自营客 ;5月;;;;;价格策略:高开高走;08年;;;入市有风险，定价需谨慎！ 感谢聆听！