博思堂山东盛泽德尔项目营销方案.ppt

博思堂商业事业部 2010年10月;过往提报共识回顾;为实现项目营销价值最大化，将从以下五个方面执行：;PART·1 项目整体定位与形象提升;项目形象重塑;引语： 项目形象重塑，单运用一个“德尔国际家纺城”打这个概念还远远不够，还需从项目包装、售楼处展示、样板间的体验等方面从内到外层层推广、全面释放……;因项目后期有新售楼处的规划，我司的主要建议是：;项目包装推广;1、楼体设置墙体广告;3、售楼处门口绿化降低高度\迁移位置;项目案场门口停车场设专人管理或对 外敞开。;PART·2 营销现场和业务执行的改进;1、进门处设置欢迎地毯、控台要求设置为办公内容遮挡的高度;1、销售单页、户型单页简单，缺少效果图、区位图等要素； 2、家配图设计粗糙，功能标注单一； 3、项目卖点不突出； 4、项目体量、远景规划等未展示； 后期物料：区位图、加配图、楼书、海报、招商手册等设计中需结合以上问题点进行重新包装设计。;销售业务执行改进;销售业务执行改进;规范销售现场客户接待流程，做好现场管理和监督；;PART·3 营销手法运用;返租、免租策略;价格杠杆策略;价格杠杆策略;价格杠杆策略;业态定位;项目业态类型;为了项目能够顺利完成招商，招商实施分为以下几个方面：;招商原则： 执行“一先一后、二个重点、四个优先”方针 一先一后：在招商顺序上采取先本区域迅速确定头羊或品牌商户，来促进外区域商户的入住 二个重点： 1,重点引进国内外有影响,有实力的商业机构加盟合作 2,对名家,名品,名企,在行业内有影响力的重点招商 四个优先： 1,厂家优先 2,名优品牌优先 3,独家经营优先 4,特色项目优先;招商政策： 1、开发商通过有关途径向政府有关部门确定税收优惠政策。 2、通过放水养鱼进行招商，给予不同商家1-3年的租金优惠政策及经营管理费。 3、建设项目网站，搭建先进的电子商务平台。 4、工商、税务等证件代办政策。 5、租一铺送一铺政策（凡是租赁家纺市场商铺的客户均可获得公司网上商铺免费使用权） ;招商策略： 1、商业配套先行招商，利用配套商业辐射面广、培育期短的特点先把项目人气做出来，促进后期家纺市场招商及销售。 商务配套先行招商，为专业市场客户提供银行、商务餐饮、商务休闲等后勤保障服务。 通过锁定目标品牌，点对点的形式进行招商，保证商务配套商家质量。 对目标商家给予较大的政策上的优惠，快速完成招商。;2、家纺城采取本地和走出去并重的形式进行招商： 本地招商：主要为盛泽及周边区域原材料生产企业及盛泽本地原材料贸易公司 通过抓住领头羊的方式进行招商，先招主力商家，通过本地较有名气的品牌商家进驻带动小品牌商家进驻。 通过开发商在本地的资源先行引进一定数量的商家，制造氛围 联合当地行业协会，给予会员制企业特别的优惠政策，促进招商 对盛泽本地贸易公司进行摸底，对有意向开门店的商家进行主动上门招商 ;外地招商：以江苏南通、浙江柯桥等为主要招商区域. 通过外地政府部门相关协会进行产品说明会的形式进行招商。 对外地到盛泽开设门店的客户给予商务条件较大优惠的形式进行招商。 联合外地上游行业协会进行对项目进驻优势说明会的形式进行招商（项目优势：原料集中采购节约成本等）。 举办产业大会，组织上下游产业对接进行招商。 根据目标商家方案，定向邀约业态商家，有选择性的进行招商。对拟签约商家严格把关，签约前考察其已有门店实际经营情况，评审商家经济实力及抗风险能力等，确保进驻商家稳定长期的经营。 ; 招商阶段执行要点： 第一阶段：招商准备期（2010年10月10日至2010年11月10日） 阶段执行目标：完成前期准备工作。招商团阶建设，招商人员培训，招商物料准备，招商合同拟定，招商说辞及租赁条件制定，目标商家资源梳理等。 ; 第二阶段：招商预热期（2010年11月11日至2010年2月1日） 阶段执行目标：实现项目整体招商率30%。 工作重点： 银行、咖啡厅、中高档餐饮、足浴等目标商家合作意向签订。 本地原料龙头企业意向沟通、著名家纺品牌邀约、洽谈等。 产品说明会举行; 第三阶段：全面招商期（2011年2月1日至2011年5月31日） 阶段执行目标：实现项目整体招商率70%。 工作重点： 生活超市、干洗店、药店、快速餐饮、中档餐饮等生活配套合同签订 著名家纺品牌合同签订 本地及外地原料企业合同签订 主力商家签约活动举行 ;1、尽快成立经营管理公司，或聘请专业顾问公司尽快落实后期经营管理架构及工作职能 2、三权统一：统一规划、统一经营、统一管理；通过专业规范的后期经营管理规划，给经营商家更充分的入驻信心，也便于后期招商、运营;PART·5 项目一期尾盘去化;一期公寓和商铺已经对外销售，并有一定的去化比例； 公寓均价7000元/㎡，商铺均价15000元/㎡，大部分客户