合富辉煌2013年3月西安保利“三湖中心”项目前期策划.ppt

西安保利“三湖中心”项目前期策划2013年3月;背景解读;背景解读;企业品牌背景：大品牌，央企，西安新军;企业发展背景：保利集团新的战略增长点;项目时代背景：文化向实体的转变;项目区域背景：未来的核心居住群;本体解读;;项目交通：通达性差，规划力量未兑现;雅居乐：二手市场获取550万/亩;项目指标：中等规模优质刚需住宅项目;新兴板块非资源占有型刚需社区;客户解读;曲江区域近五年快速的发展，使得客户群体也逐步变化，从最初的中高端客户群体演变到汇集高端、中高端、中端的完全形态的客户构成;曲江区域现有客户可分为四类客群;坦然;研究对象：购买金地项目的一类客户 研究方法：深度访谈;追梦;研究对象：购买一曲江山项目的二类客户 研究方法：深度访谈;一、二类客群的共同点、追求核心地段资源和优势配套;心理特点;研究对象：购买一曲江山项目的三类客户 研究方法：深度访谈;心理特点;研究对象：购买中铁国际城的四类客户 研究方法：深度访谈;三、四类客群的共同点，追求高性价比、物超所值的产品;;争夺一期客群的同时，曲江二期的客群还有可能是哪些人？;曲江二期客群是哪些？;客户调研;项目访谈概况及部分深度访谈对象名单;同行访谈案例;客户访谈案例;预计客户区域——曲江二期以南郊地缘性户为主，来源广泛;调研结果显示，我项目及曲江二期客户群体大致分为三类;第一类客户：;第二类客户：;第三类客户：;客户总结;竞争解读;竞争格局：曲江大道旁、三环外将成为项目主要战场;典型案例产品分析;华著中城-过往销售情况;华著：2T4/两室两厅一卫：94㎡;华著中城热销户型对比分析;华著中城-2013年推货预计;项目2012年9月入市，11月开盘，月均销售80套左右； 首批推售房源证件已经齐全；2013年4月份一期可售房源证件齐全。 在售以2T4的高层刚需产品为主，面积区间90-160；下半年主推洋房大户型。加推5号楼高层补货 项目精装房提升产品价值，价格策略低开高走； 推货节奏紧凑，小步提升溢价。 ;中铁国际城-过往销售情况;中铁国际城热销户型对比分析;中铁国际城热销户型对比分析;中铁国际城-2013年推货预计;中铁国际城项目2012年7月下旬开盘，月均销售35套左右； 中铁国际城项目首批推售房源证件已经齐全，其他预计推售房源证件结点为9月及12月； 中铁国际城项目大部分以2T4的高层刚需产品为主，面积区间90-145； 中铁国际城项目至今共推出5栋楼，总去化率55%，成交均价7000-8200；预计7月会推出4#、7#楼，面积区间89-124㎡，预期价格6800左右；10月推出15#、16#楼，面积区间91-158㎡，预期价格7100。 ;金地翔悦天下-2013年推货预计;金地翔悦天下预售户型分析;金地翔悦天下预售户型分析;金地项目是曲江二期入市最早的项目，3月底预计开始认筹； 金地项目证件预计在5月中下旬齐全； 金地项目大部分以2T4、2T6（板式南北通透）的高层刚需产品为主，面积区间50-130； 金地项目在产品户型设计上面更加注重功能性，迎合刚需人群需求，预计入市价位在8000左右。 ;天地源曲江香-2013年推货预计;天地源曲江香预售户型分析;天地源曲江香预售户型分析;天地源项目预计4月下旬正式入市； 天地源项目证件预计在9月齐全； 天地源项目首批次推货以1T3、1T2的洋房产品产品为主，面积区间73-138㎡； 天地源项目以区域内少有的小面积洋房产品入市，预期价格8300左右，竞争力较大，但货量较少。 ;竞品推货时间预计;品牌对比：名气相当，缺少原始客源，需拓展;产品对比：面积控制合理更具性价比;地段对比：无优势，不可就地段讲地段;规模对比：无法形成规模优势需另辟蹊径;时机对比：集中入市，需抢夺眼球;;项目定位;再来看看我们有什么……;客户需要什么？;周围没有什么？;;项目定位;案名建议;形象定位;;营销策略;全年营销总策略;三盘齐发配合大盘炒热区域;把握市场抢占销售先机;推货顺序分布图;修炼内功吸引大盘客户;高形象推广为溢价争取客户初始印象;修炼内功吸引大盘客户——产品自身;修炼内功吸引大盘客户——硬件支撑;;修炼内功吸引大盘客户——硬件支撑;精致而高档的售楼部给客户带来物超所值的体验 ;修炼内功吸引大盘客户——软服务配合;引进项目合作商家，给客户实景营造远远超过口头描述的便利生活配套。;做区域市场的深耕者——渠道策略;设立外展售楼部;渠道策略——针对潜在客户进行区域重点捕捉;社区巡展;写字楼巡展;专业市场派单—灯具城;竞品客户资源购买+销使带客奖励;异地宴请;大型活动安排;阶段执行;分阶段执行策略;媒体计划;企业形象宣传期;企业形象宣传期;企业形象宣传期;企业形象宣传期;春季房展会;企业形象宣传期;媒体计划;;抢占市场期;抢占市场期;;媒体计划;强销??量