合富辉煌2014年3月昆明保利·大家2014年营销策略.ppt

;;全优生活体验，树立品质标杆，实现品牌认同 “五好保利”标准，为品质生活正名，给追求品质人居生活的客户一个全优社区 保利物业标准、服务展示与体验 保利圈层居住文化传播，打造产品衍生价值 保利物业的“以人为本，服务以情”、悠悦会的丰盛之旅，同时以“五好”标准为居住带来功能、空间和环境等物质层面提升之外，更重要的是提升精神层面的优越感。 销售实现：基础目标4.8亿;项目预计8月公开发售，预计去化房源为8、11、14#的70%，约500套。 1、如何建立保利品牌标识及项目价值体验？ 2、如何组合推售整体产品，在市场价格下行，限购严控和客户观望持续的形势下，逆势实现首批推售热销2.3亿，二批推售热销2.5亿。同时阶梯化推售完成全年目标，实现至少4.8亿销售目标？ 3、如何通过线上差异化推广、线下价值体验和圈层拓客，实现积累客户、判定客户和落定客户，在激烈竞争中取胜？;;中心板块 改善、投资为主 区域发展成熟 均价9800;同品牌项目规模小，产品供应以投资、改善型产品为主，均价在9300——12500，多为精装房。本案优势——规模大、交通;于外看竞争环境——同区域项目分析;于外看竞争环境——同体量项目分析;竞争格局;;直接竞品：联想科技城项目位于泛亚科技新区海屯路，总建筑230万平米。项目目前进行9、10栋认筹，3万/张认筹卡，预计3月底开盘，产品为101、115、121㎡三房房源。 ;联想科技城：一期住宅14栋，共计1938套，首次开盘现推出394套，成交334套，销售率85%，整体去化率13.49%，均价7305元/㎡，90-121㎡三房去化较好，存量以79-80㎡2房、142㎡3房和144㎡4房为主。 ;主要竞品:联想科技城（现有客户） ： 目前客户50%来源于西片区，对片区发展现状有一定抗性，首置客户占绝大多数，主要关注项目及周边生活配套，偏好101㎡左右的三房。对高层、板房的意向不高，主要是对价格存在疑虑。;;金泰国际：;金泰国际：从客户访谈来看该项目区域位置、价格会是多数客户购房首要考虑的因素，地缘性客户仍是项目客户的主力军，消费习惯的形成促使他们成为本项目的客户，相比其他项目的价格，金泰国际项目价格上占据一定的优势。 ;三房两厅一卫，76m2;点对点分析2——户型（100-105 m2 ） 本项目竞争优势：主卧带卫生间，赠送面积达到18平米，性价比高。;点对点分析3——户型（110-115 m2 ） 本项目竞争优势：四阳台设计、赠送面积多，性价比高；客厅4米面宽设计，大气、采光充足。;点对点分析4——户型（118-125 m2 ） 本项目竞争优势：四阳台设计、赠送面积多，性价比高；客厅4米面宽设计，大气、采光充足。;间接竞品：绿地双项目：绿地集团在泛亚科技新区共有二个项目。绿地云都会为中央生态商务区，总建筑面积约24万平米，绿地香树花城为中央生态居住区，总建筑面积约为62万平米。 ;间接竞品：中产花香四季项目规划有7栋高层住宅，一栋幼儿园和一栋生鲜超市。分二期开发，一期为1-3栋及幼儿园部分，二期为4-7栋。 ;中产花香四季：;中产花香四季：从客户访谈来看低价格、小面积对于片区刚需客户来说承担的压力较小；景观配套优越，部分中年偏上客户较青睐，地缘性客群占比较大。;间接竞品：万科学府项目规划有8栋高层住宅。 ;万科学府：;万科学府：从客户访谈来看客户品质偏中高端，年龄35-50占比较大。;间接竞品：中海学府路8号项目规划有由7栋点式高层建筑组成,采用围而不合、通透交融、藏风纳气的规划布局。 ;中海学府路8号：;中海学府路8号：从客户访谈来看低客户来源较为广泛，区位优势是项目较大吸引点，没有固定区域限制。;间接竞品：龙湖水晶郦城项目规划有7栋点板结合的高层住宅和1栋集中商业。;龙湖水晶郦城：;龙湖水晶郦城：从客户访谈来看客户一方面主要是看重项目地理位置，看重环境资源比较好，未来的升值潜力比较大，另一方面是看重项目周边的教育资源。升值空间和教育资源依旧是客户重要的考虑因素。客户来源校场北市区客群和品牌自身的外省跟随客户。;竞品供应：未来一年内周边市场确定产品供应会以75-130㎡两房和三房刚需产品为主，因周边楼盘大部分都为分期开发，预计2014下半年推出新产品，特别是联想科技城和绿地香树花城推出大户型板楼高层产品的可能性较大。;竞品去化：主要竞品联想科技城销售11个月，月均去化约120套。金泰国际销售约40套。次要竞品中产花香四季去化7个月，月均去化130套；万科学府去化16个月，月均去化60套；中海学府路8号去化10个月，月均去化80套；龙湖水晶郦城去化8个月，月均去化50套。;竞品周期：本案将于2014年下半年推出，届时主要在售项目有联想科技城，金泰国际，绿地双项目项目；联想科技城很可能推出板楼高