合富辉煌天津瑞湾国际汇馆项目营销提案.ppt

滨海地标，五星上筑 缔造五星级至上生活享受之旅 瑞湾国际汇馆项目营销提案;五星级瑞湾国际酒店 瑞湾酒店公寓 瑞湾写字间 瑞湾商务公寓 瑞湾品牌商业; 初识瑞湾 “瑞湾国际汇馆”是个好项目，这是我们第一时间接触这个项目就有了的感觉。项目产品丰富，资源雄厚，以五星级的瑞湾酒店为平台的商务综合体已经使项目具备了强大的市场竞争力。 我们有信心让一个好项目真正创造利润，实现价值，我们需要在这次的报告里需要解决两个问题：第一个：瑞湾国际汇馆是怎样的五星级综合体——挖掘出项目的核心价值。第二个：如何让我们的客户认可瑞湾国际汇馆的价值——营销项目的核心价值。;;操作部分项目展示;星运集团 伴景湾;万科?滨海新城 ;城投滨海开发区项目;天房东疆港商业项目; 项目背景 响锣湾CBD区域项目 服务内容（前期） 产品策略顾问、营销策略顾问 取得业绩 完成商业市场定位、产品规划设计、 业态布局建议、投资回报分析、营销战略建议等 ; 项目背景 响锣湾CBD区域项目 服务内容（前期） 产品策略顾问、营销策略顾问 取得业绩 完成商业市场定位、投资回报分析、营销战略、策略建议等 ;合富辉煌在滨海;第一章;第一章;瑞湾的区域高度;;重新定位瑞湾的区域高度;瑞湾的资源高度;瑞湾的品牌高度;指向定位;商务+商贸+商住+酒店;第二章;宏观房地产市场;2008年01月-2009年05月滨海新区新建商品住宅成交趋势图;2008.01-2009.05开发区成交情况;第二章;万丽国际公寓;2008年塘沽拆迁主要集中在于家堡、东西沽，整体计划还迁房建筑面积140万平方米，目前已开工还迁房108.27万平方米，其中，东沽还迁房开工9.59万平方米，西沽还迁房开工42.76万平方米，于家堡还迁房开工55.92万平方米，目前已还迁总户数共计2万多户。其中东西沽还迁房位于津沽一线与津沽公路交口，于家堡还迁房位于紫云居住区。 同时塘沽西部新城建设启动，起步区一期还迁房建设面积累计达到54万平米。;2009年拆迁;滨海市场小结;第二章;基础信息;名称;基础信息;1、当期主推40-80平米一室户型； 2、项目整体已售面积2366.12 ㎡ 45套， 消化率为4.72% 3、热销户型面积在44-47 ㎡ 4、折扣情况：全款优惠3个点，贷款优惠2个点 ;基础信息;开发区核心地段，外籍人士聚集区，无酒店支撑，缺少综合效应 ;位置;竞品项目案例启示;第三章;产品定位;;第三章; 我司曾针对酒店式公寓市场进行了一次深度访谈，访谈对象为4类人群，分别是市内酒店管理集团管理者的访谈、市区及开发区的办公人员、市区已入住酒店式公寓的人员、欲投资酒店式公寓的人员。 ;纵观天津酒店式公寓客源，现阶段客源以外籍人士为主，其中日韩籍客源为主流，占60％以上，还有部分欧美客源，占30％左右,还有少量的国内客源，占10%，多为生产制造业高层管理者。;外籍人士对于居住单位及社区配套的需求 ;滨海新区追求个性、认同价值、懂得享受且可以享受的新贵人士 滨海新区中、短期居住外籍人士 与滨海新区有长期商务、生活往来的外地暂居型人群;区域;所在区域;客户类型;第三章;三大价值升级： 一个国际化的酒店管理集团的引入，如万豪、雅仕阁等，作为公寓部分的物业顾问，升级管理服务平台 提供价值不少于2000元/平米的精装修，含一定的家具、家电，升级居住品质 同时本项目应引入含丽晶SPA会所、花旗银行、机场代办机构等，以高端人士商务需要，升级商务配套;商务公寓;第四章;项目SWOT分析;营销战略;第四章;价格测算;目前，泰达国际酒店公寓的租金水平：一室：15000元/月，二室：23000元/月 折合每平米的租金水平为：185元/平米/月 酒店式公寓的回报率一般按照6%-8%计算，考虑到空置的问题，我们按照10%回报率的价格进行反算，折合每平米的价格为：2.22万／平米;方法二：酒店式公寓价格13600元/平方米;第四章;以项目区域价值和城市综合体价值为核心 对接目标客群的心理需求 实现塑造明星楼盘的营销预期;以双主题会所、海景打造巨大人气，作为瑞湾国际汇馆的财富支撑点;客群分布;核心策略一：成立瑞湾财富俱乐部;核心策略二：五星级酒店体验之旅;风情连接世界·激情托起梦想 ——瑞湾国际风情文化节;核心策略三：打造“丰田专家事件”;强调专属性，强调尊贵感 提供区别性“每人一套”的专属接待方案;提供24小时客户咨询服务原则;因地制宜，巧妙拦截;海润津滨;诠释滨海地标性酒店私邸，展示现场力量;空中传播，立体覆盖;第四章;;项目一期（A座）销售回款计划;项目管理架构及团队展示;项目总监控：集团国