合富辉煌安徽淮南顺发九龙城项目营销推广策划提案.ppt

顺发·九龙城营销提案;本次提案的目的，旨在剖析项目的优劣势，解决项目在后期营销推广过程中可能会面临到的一系列实际问题：;目录;市场扫描;08年淮南市主要经济技术指标;淮南市住宅市场概况;;城市规划;城镇体系 　　充分发挥各级城镇的职能，逐步形成层次分明、规模适度、功能合理的市域城镇体系。根据市域的资源分布及自然状况和交通条件，规划市域结构为“一个中心、五个片区、三级轴带”。;城市规划;市场小结;项目本体分析;经济技术指标;项目南侧为九大路，联通九龙岗-大通，路南侧为淮南市垃圾回收站，异味较大，形象极差。为本项目最大硬伤之一。;项目相对淮南市其他楼盘来说，周边市场缺乏竞争，在地缘性客户的把控上有一定优势； 项目自成体系，在目前阶段是淮南仅有的一个由大量别墅级高端住宅构建的社区，在淮南市区内尚没有与项目同质化的产品出现。 万向系知名上市企业，品牌落足淮南，对客群有一定吸引力； 抵达项目北侧路况较好，周边绿化环境较好；;项目所处的大区域——大通区，由于历史（如万人坑、火葬场等）原因，市民认可度普遍较低； 项目所处的九龙岗镇，相对属于较偏远地区，多为采掘塌陷区、老旧的居民区、低档的商业区，区域形象较差，市民认知度及认可度均较低； 九龙岗区域房地产市场发展较为缓慢，目前阶段缺乏现代的生活氛围，较难吸引客群入驻； 周边存在大量老旧的居住区及厂房，生活配套档次较低，且不够完善。 项目地块周边环境有一定缺陷，在市民心中印象根深蒂固，需要较大投入方能化解； 110KV高压线路通过项目地块，改造成本较大，对未来小区品质有一定程度的影响；;随着城市“东进南扩”战略的实施，项目所在的九龙岗镇处于城市东向，迎来发展的机遇； 项目自建大规模商业及幼儿园、中小学，建成后有效的解决配套不足问题； 项目南侧塌陷区未来将改建为生态公园，对项目周边居住环境有效改善； ;项目定位为高端居住社区，主要面向享受生活型的二、三次置业者。但随着领城、金地国际城等市区内高端楼盘的兴起，分流了大部分客户； 项目近50万平米规模，就决定项目??能仅定位为一个区域性楼盘，而面临与整个城市的竞争；;;客户及业内人士访谈; “改善居住条件？换房子？为什么不去金地国际城？领城也不错。干嘛非跑到九龙岗？那边住的都是有钱人，环境也很不错、以后发展也好啊，要是换房子，一定选在那。” ——市民;本项目存在的核心问题集中在哪里？;;不妨换一种角度去思考;项目定位;客群定位;开发商;民生·淮河新城;综上所述;;我们的项目，要找到一条突破之路，开辟蓝海，杀出重围！;我们的客户群;高度;碧桂园的产品定位及开发模式值得我们借鉴！;巢湖碧桂园滨湖城;大盘营销之——配套先行，自我满足;大盘营销之——便捷的营销通道;大盘营销之——高性价比;碧桂园开盘盛况;“同样价格，是选择别墅与轿车的生活， 还是拥挤的高层住宅？”;核心策略：;定位;关键词;通过对产品高端定位的感性+理性推广，区隔别的项目、吸纳高端客群 ;;;;;四、如何改变区域形象较弱对项目的不利影响？;传播上必须铿锵有力、掷地有声;亟待解决问题;目前，几大难题摆在我们面前;难题一：客户对区域的抗性;先天不足，后天优势;重塑形象 独领风骚 --建立起项目的价值感，削弱对区域的抗性;难题二：两种类型产品如何实现双赢;销售策略—— 两种产品，我们打算怎么卖，去争取时间和利润的最大化？;问题点： 从低到高 两种产品衔接断层 销售阻力巨大 产品的整体价值感在短期内无法得到提升 致命影响：溢价空间;问题点： 别墅高单价、高总价 高端项目市场热度相对缓慢，无法迅速打开局面 致命影响：销售速度;有没有一种 鱼和熊掌兼得的办法？ 既保证销售速度 又保证溢价空间？;规避了上述两种策略的弊端 一、既保证销售速度，又保证溢价空间 二、不同客群对应不同产品类型，各入其位 ;抛弃常规运作模式 建立全新的销售组合 由单一化产品 组合化产品的转变;应对策略：;难题三：区域环境对项目的影响; ;重新审视产品特质： 低密度——舒适性/享受感/私属感 舒适性——大户型/高品质/专属性 稀缺性——差异化/唯一性/专属感; 【 密度低/品质高/附加值/稀缺】; 聚焦 九龙城 淮南唯一的/高品质的/生态公园/休闲度假 ; 你不必与几千人共享一个花园 你不必与几百人共游一个泳池 你不必与几十人出入一个大堂 你不必与十几人共挤一个电梯;——最高人均享受率 ——发现居住的另一种价值;难题四：配套对项目的影响;变特质为优势 化不利为有利 形成本质差异 促进营销推广;九龙城不仅仅在提供一个真正高品质的居住场所 更是在于