合富辉煌山西太原长风街项目发展策划报告.ppt

谨呈：东瑞集团;合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究;*;项目发展理解 —— 准确界定项目属性和明析核心问题是我们研究工作的基本前提……;;;;;;;本项目的整体思路：核心问题分解;如何理解市场，把握竞争突破关键？;山西：整体经济发展低于全国平均水平，近年相比中部六省发展滞后，发展水平中等偏下;山西：进入新特区行列，获得优先政策支持和发展机遇，加快战略转型，推动经济可持续发展，土地审批政策优势推动城市建设加速;太原市作为太原大都市圈的核心城市，其对周边城市将产生较强的辐射力和吸引力，太原的房地产发展对于周边城市人群的吸引力也将逐渐增强;太原：山西省省会，历史文化名城，从资源型逐步走向综合型的城市;太原：经济总量不大，持续稳定增长，发展潜力大，全省经济核心;太原：第三产业快速发展，经济辐射能力逐年加强，经济腹地不断扩大，对周边城市吸聚力加强;太原：消费型城市特征明显，居民收入水平稳步提高，消费能力增强;太原：社会消费品零售总额快速增长，整体消费需求日益旺盛;太原：人口规模小，近年城市建设力度加大，人口增长加速，有利推动房地产发展;*;如何理解市场，把握竞争突破关键？;城市向南发展，项目不处于城市发展主轴上，但处于城市次发展轴上，项目区域城市属性不断增强;长风片区是城市近期重点建设的区域之一，城市向东发展的重要节点，毗邻城市商业、商务核心，发展可期;项目毗邻东环高速和长风街城市主干道，东南大门门户地位，内外交通便捷，未来南部城市综合交通建设的完善，交通区位优势凸显;目前，项目公共交通不完善，未来有地铁、公交等规划利好，但较为远期，对项目的拉动作用有限;*;如何理解市场，把握竞争突破关键？;房地产投资持续加速增长，但投资总额小，与周边省会城市有较大差距;商品住宅价格整体稳步上升，在周边省会城市中居于前列;商品住宅市场需求旺盛，市场发展空间大，但总体市场供求容量有限;客户以本地居民为主，2011年受限购政策影响，外来客户比重显著下降;2011年下半年调控效果开始显现，成交量受到一定抑制，但成交价格仍然平稳增???;2011年下半年，楼市调控效果逐步凸显，主要城市黄金周成交量同比下跌明显。 近期中央层面除力抓保障房建设外，亦多次表示坚持楼市调控不动摇、进一步巩固楼市调控成果。 从政策面来看，楼市调控政策在一段相对较长的时间内仍将继续保持力度。;*;太原商品住宅市场分为六大板块;市场格局总结1:太原房地产板块格局的形成是以老城中心向四周扩展,主线向南,项目所在城南区域是目前的热点板块;市场格局总结2：全市整体价格形成一定梯级，东山价格引领市场，城南个盘价格拉差大，部分高端项目达到20000元/㎡以上;市场格局总结3：高端物业(豪宅)主要集中在汾河沿岸、市中心区+景观资源优势处以及东山板块（低密度物业）;市场格局总结4：洋房产品水平参差不齐，但户型设计水平普遍不高，提升空间较大，市场开始出现附加值高的产品受到追捧;市场格局总结5：老城市中心客群向新区分流，城南板块成为承接老城客户南流的重要区域;*;研究对象;楼盘 名称;成交特征：80-100㎡两房、120-140㎡三房热销，170㎡以上大户型总价高，销售压力大；总价控制、有赠送面积的高性价比产品受到市场欢迎;产品特征：现代风格为主，2梯4户最为普遍，产品附加值少，带装修项目多为品牌开发商;配套特征：楼盘配套少且功能单一，主要依托周边市政配套;客户特征：客户来源较为广泛，城区客户为主，区域性较强，周边市县客户是重要补充;①;竞争市场小结及启示;案例研究：分析竞争区域内典型代表项目，寻找实现本项目发展期望目标的可借鉴点及发展方向;万科进驻太原第二个项目，项目所在片区标杆性热销楼盘;营销策略：利用品牌强势优势和万客会的强大号召力，积极维护和开拓品牌追随型客户，同时打造高性价比的产品带动项目快速销售;营销策略：同时利用品牌中心和精装修样板房的展示给予消费者信心，有力推动项目快速销售;园林规划：打造轴式景观，同时曲径通幽的林间小道贯穿整个社区，营造舒适的园林环境;户型供应：紧扣市场主流，以85-95㎡的二房和130-170㎡的三房为主;产品分析：万科一贯打造方正实用的产品，但部分户型有黑卫出现，存在一定硬伤;市场反应：利用品牌强势优势，带动销售，总价控制的两房和三房单位销售较好，170㎡的三房多为万科的高端品牌追随者;距离项目最近的在售楼盘，本项目的直接竞争对手;产品情况：户型设计存在硬伤，进深过长，舒适性差;产品情况：供应集中在96m2两房、140-160m2三房，产品附加值不高，有较大的提升空间;营销策略：准现房实景销售，五证齐全，力争获取消费者认可;市场反应：销售情况一般，总价控制的两房和三房单位销售较好;区域小产权房，由于资金问题延缓工程进度，形象受损;产品分析：产品线丰富，户型从60—2