合富辉煌广州芳村高尔夫板块地块生态精品社区项目前期策划.ppt

;区域发展研究;区域发展研究;区域发展研究;项目位于广州市老城区荔湾，紧邻佛山，位置优越;项目离芳村繁华路段有一定距离，住宅开发度不高;原为广州芳村至尊高尔夫用地，政府回收后分拆出让;区域发展研究;总体而言，A地块的景观资源明显优于B地块;地块江景资源及生态环境优越，但亦受到高压走廊的影响;A、B地块场地均未平整，不存在拆迁安置问题;地块旁规划路2010年8月动工建设，工期约6-7个月 ;项目步行10-15分钟生活圈内，缺乏大型生活配套设施 ;项目交通出行有待进一步完善，如意坊线将带来利弊影响;区域发展研究;两地块住宅总建约17万m2，无70/90限制及保障房配建和贴建;区域发展研究;地块的保证金及地价款项情况 ;签订合同后30日内需一次性付清出让价款 ;区域发展研究;区域发展研究;概况：芳村总人口35万，于2005年并入荔湾区，形象快速提升;文化：芳村历史悠久，文化底蕴深厚，彰显岭南特色;白鹅潭长堤景观;经济：广州市西部的荔湾区重点发展第三产业;产业：广州五大区域性综合物流园之一，大型专业批发市场主导;交通：30分钟可达天河、佛山中心区等广佛都市圈重点经济区 ;配套：成熟商业配套集中在花地湾地铁沿线;区域发展研究;发展机遇1：位处广州老城区，原芳村板块大量的可开发用地为区域未来持续发展奠定坚实基础;发展机遇2：芳村是广州“西联”战略桥头堡，交通网络日趋完善 ;发展机遇3：白鹅潭地区将打造成新的城市中心，也是近期重点建设的节点之一，芳村是其主体部分，战略地位凸显;“白鹅潭”经济圈——以现代商务和总部经济为主导，打造商贸、休闲旅游、创意产业、高级商住以及餐饮服务于一体的综合滨水经济区。 白鹅潭地区规划总用地面积35.11平方公里，整体毛容积率控制在1.1左右，不到珠江新城一半。 居住用地最多，占37.9%；商业金融用地建筑面积980万㎡。;发展机遇4：“芳村-桂城”是广佛同城化的领跑者，芳村将首先迎来发展新机遇;广佛同城化“芳村-桂城”示范区近期将着重改善区域环境，远期将启动花地河沿岸综合生活区的建设;发展机遇5：区域发展潜力巨大，区域认同度不断提高;发展机遇6：“城中村”改造提升区域形象，未来5年产生大量住房需求;发展机遇7：“退二进三”，厂房搬迁置换可摈弃芳村工业区形象，同时释放大量房地产开发用地，中远期住宅开发将成为热点;区域发展研究;经济发展：调结构是2010年经济工作的主要任务;目前宏观经济调控面临许多的“两难”;国内经济稳健为宏观调控奠定基础，房地产调控持续时间较长;国内货币投放减速，房价快速上涨支撑动力减弱;“4.17”新政：政治挂帅，抑泡沫、促民生、配合结构调整;调控效果显现，5月成交量急剧萎缩，广州楼市相对较乐观;广州商品住宅价格涨幅较为平稳，调控以落实中央政策为主;广州政策细则重在加大供应和加快保障房建设;未来3年广州住房用地供应计划充足，90/70政策从严执行;广州今年增加主城区供地 缓解主城区供地紧张;从2008年至今，房地产经历调控的发展趋势看，主城区物业价格抗跌能力更强;区域发展研究;区域发展研究;2010年1-5月荔湾住宅成交24万m2，市场份额升至9%;2010年1-5月荔湾住宅均价16070元/㎡，比全市高31%;荔湾均价仅次于天河、越秀，高于主城区均价1000元;并区前： 经历98-99年房改末班车后，市场开始萎缩，新增供应降至年均14万/年以下； 并区后： 2005年并区后,主要受到大市和并区的利好, 恒基兆业等品牌开发商的进驻,带动了产品的升级,恒荔湾畔的推出带动了芳村整个市场产品档次及价格上了新台阶。 2006-2007年受中高档盘恒荔湾畔大量新货上市影响，市场成交一度活跃，拉动价格快速上升。 2008年芳村供货大幅减少，区域供不应求矛盾突出，带动价格大幅上升，但需求潜力被压抑。 2009年芳村一手商品住宅价格逼近10000元，目前均价突破12000，比2005年上升2.4倍。;2001年至今，芳村均价年均增幅约14%，而原十区增幅约12%;区域发展研究;目前在售两项目均在桥东板块，龙溪板块处于断货期;区内以中小规模的楼盘开发为主，缺少大型、高档楼盘;近几年楼盘的建筑风格日趋现代时尚;;成交主力面积集中在70-125平方米，面积占比94%;一手住宅单价集中在1.2-1.5万，二手次新房单价集中在1-1.3万;成交主力总价集中在50-150万/套，面积占比93%;近年主力楼盘月均成交40-60套，销售速度理想;芳村外源性市场特征明显，芳村本地购房客户仅占4成外区主要是原荔湾，其次是海珠、越秀等老城区;广州西部专业市场云集，产业特征明显，芳村购房客职业构成以专业市场老板、个体经营为主，接近五成;芳村购房客户以首置、首改为主，再改需求尚未激发;区域发展研究;区内值得借鉴楼盘：荔江美筑、恒荔湾