合富辉煌广州领峰栋公寓营销策划全案.ppt

领峰C栋公寓营销策划全案;目录;广州整体市场趋势简析;广州楼市出现明显的下行调整;未来几年，整体国民经济仍然处于周期性下行调整;广州宏观经济;随着成本的上涨，广州未来房价下调空间不大;借势2010年亚运会召开，09年广州楼市迎来新一轮热潮;受全国大势影响，广州宏观经济在一段时间内也将处于周期性的阶段调整期，但整体基本面向好，并不影响长远的稳定性 虽然处于整体宏观经济周期性调整影响下，广州房地产市场受成本因素制约，08年上半年楼盘价格下调的状况在未来1-3年内很难长期延续，价格将日渐趋稳，甚至攀升，这也有助于恢复市场信心，促成成交稳定 受亚运这种利好事件的刺激，也确保了广州楼市不会大幅下行，预计2009年广州楼市将迎来新一轮高潮。;珠江新城概况;广州CBD;珠江新城;*;公寓市场简析;楼市上的公寓概念;公寓界定与分类;公寓发展分析;公寓特征分析;服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争;公寓客户来源;服务式公寓的投资者分析;酒店式公寓与服务式公寓的客户来源;酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析;酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析;公寓客户特征——商务型住户;常住型与短租型客户;服务式公寓分布格局;区域;服务式公寓出租情况;服务式公寓租金水平（1）;服务式公寓租金水平（2）;服务式公寓租金水平（3）;服务式公寓管理服务;酒店式公寓市场概况;酒店式公寓供应量少;酒店式公寓租金水平;酒店式公寓经营情况理想 ;酒店式公寓产品特征;酒店式公寓——广州花园酒店;服务式公寓——广州金亚花园;公寓专题总结;产品理解及优劣势分析;;占地面积： 22,625m2 总 建 面： 282,691m2 总体规划：三栋住宅A、A2、B座， 一栋公寓C座， 一栋W酒店配套服务公寓， 一栋W酒店 容 积 率： 8.3 绿 化 率： 30％;C座概况;S——优势;S——优势;S——优势;S——优势;S——优势;S——优势;S——优势;S——优势;W——劣势;O——机遇;T——威胁;项目的核心竞争力提炼为：;项目定位;名师联袂;通过核心优势的提炼，推导出本项目的市场定位为： CBD核心.地标社区.W酒店公寓;目标客户群定位;投资型买家群体调查;投资型买家群体调查;年龄主要集中在30-40岁之间； 以 “猛龙过江”型温州、潮汕、港澳等投资意识较强的客户为主； 对财富具有极强的追逐欲望及创造能力，投资经验丰富； 对全国的房地产市场很熟悉，投资嗅觉敏锐，热衷于中高端公寓、豪宅等抗跌性强物业的投资，对珠江新城的前景看好。 需求单间及一房为主;年龄主要集中在40-50岁之间； 理性而务实，在事业上已取得一定的成就，平时除打理业务外，还关注各类投资市场，如：房地产、股市、金银币等，以期获得更多收益； 需求单间及一房为主;自用型买家群体调查;自用型买家群体调查;年龄主要集中在30-50岁之间； 以驻穗、港澳的商家为主，在穗购房，主要是方便平日的商务往来； 买家中也有部分为小企业或专业市场的老板，看中珠江新城是豪宅聚集地； 他们对事物的看法见解独特，具有独特的生活理念,追求高品位生活，注重对身份的彰显。 需求两房为主;年龄主要集中在40-50岁之间； 有较高的学历，注重生活品味和生活质量； 注重注重实干，追求更广阔的发展； 有心愿、有经济支付能力追求自己的理想居所； 具有超前的生活理念，对新事物、新信息的触觉尤为敏感， 追求高档次的生活品位。 需求两房为主;年龄主要集中在30-40岁之间； 主要是建筑设计类、广告类、金融类的新进专业人士，大部分为“海归”在工作上取得较高的成就，有比较高的文化素质； 追求时尚、前卫的生活模式，由于平日工作较繁忙，因此倾向服务公寓，便于满足生活需要，及SOHO的工作模式。 需求单间及一房为主 ;租客群体调查;租客群体调查;年龄主要集中在35-45岁之间； 外籍人士为主，一般担任外资企业的高层职务，有较高的住房津贴，一 一般为只租不购房类，有举家驻穗的也有只身驻穗的； 讲究居住地点生活配套的完备性、便利性，偏好于选择在工作区域附近租房，便于工作 同时，他们还喜欢有足够的运动空间及高质素的酒店式物业管理服务。 注重个人资本积累和价值的提升，注重实干，不追求扬名，理性而 务实的价值取向是始终贯穿在生活之中，在工作领域有较大成就； 需求一房到两房为主;年龄主要集中在40-45岁之间； 在广州有固定的业务往来，商务地一般在珠江新城、天河北、琶洲，选择在珠江新城短租，方便商务； 以1-2人出差为主，需求面积以单间至两房均有需求 ;客户定位; 项目形象定位;目前住宅房地产市场，以单纯住宅或公寓形态的项目为主，缺乏价值复合体项目，尤其缺乏与豪华酒店品牌结合的项目;