合富辉煌福建上实泉州商业中心项目规划调整方案.ppt

上实泉州项目规划调整方案;*;原修规方案解析; Part 1 原修规方案解析;原修规方案解析;？; Part 2 公建产品市场支撑依据;酒店体量市场类比;写字楼体量建议;社区商业的国际标准;商业体量设置建议1——市级商业体量;商业体量设置建议1——市级商业体量;上海大型商业单体情况;*;*;;*;*;根据市场调研，目前泉州购房需求中有35%及以上的的居民表示有投资需求。;*;近年来泉州市投资型产品供求均呈上升态势。2010年小泉州供应达到22万平方米，去化约16万平方米，去化率较去年增长60%。 预计未来2年商务类产品的市场容量将会达到30万平方米以上，年去化量将超过20万平方米。;C6-1;*;合富建议方案与原修规方案相比，公建类产品增加了23万平方米，其中投资型商务产品新增14万㎡，酒店增加1万㎡，商业增加8.2万㎡； 合富方案中公建面积总量50.6万㎡，约占整盘的20%左右； 市场临界方案公建类面积总量约65.6万平方米。;产品; Part 3 本案功能布局建议;*;*;*;*;*;*;财务测算(静态);本论调整方案较原修规方案相比，可售面积减少约1万平方米，总销售金额增加了约6.5亿元，税后利润率略有下降0.1%； 但同时由于增大了商务及商业面积，销售风险可能增加： ①销售周期可能拉长，回款时间也随之变长。同等体量的商业相比同等体量的住宅，蓄客易，但清盘难； ②项目总投入成本增加，且由于增加自持物业，后期管理上提出更高要求； ③物业类型多样化导致营销步骤复杂，难度加大，因为销售同等体量的多种物业费用也可能增加。 ;序号;　;开发风险测算;开发风险测算;; Part 4 首期新增商务产品安全分析;首期新增商务产品安全分析;;谢 谢 聆 听！;附 件;*;城市综合体的物业发展模式;核心功能型：以写字楼为核心的物业（广州中信广场）;核心功能型：以五星级酒店为核心的物业（上海商城）;核心功能型：以商业为核心的物业（深圳万象城）;*;*;*;案例研究——法国艾洛潭湾项目;案例研究——法国艾洛潭湾项目;案例研究——香港太古城综合项目;太古城包括太古中心综合商业和综合用地住宅1两大部分； 其中太古中心综合商业含3栋写字楼15.2万㎡，1栋休闲式商务酒店4.9万㎡以及大型购物中心10.3万㎡； 综合用地住宅部分占地53亩，建有61幢住宅大厦，共12698个单位，单位面积由58-120平方米，总人口超过4万。总体量约113万平方米。;香港太古城综合项目各物业规模： 综合用地住宅：113万平方米 商务（写字楼、酒店）：80.1万平方米 商业：10.3万平方米