合富辉煌泰州欧亚国际项目营销推广策划报告.ppt

营销推广策划报告;纲要 resume;Part I 2009年1-6月工作总结;市场初步结论;销售总结;;09年上半年项目来人客户分析 ;3.1批成交房源统计分析——叠加别墅（截止09年6月）;叠加别墅热销户型——60 ㎡小户型（叠跃5层）;3.1批成交房源统计分析——花园洋房（截止09年6月）;花园洋房热销户型——112 ㎡三房（洋房4层）;策略总结;1-3月份：以推广三期为主，用三期产品、二期价格吸引客户 第一阶段：“召集令！东城中心，稀贵之地”，抢占东区领导地位，突出产品稀缺性，引起目标客户关注； 第二阶段：“将军令！打造城东首席国际化运动生活特区”，升级“西班牙运动风情社区” 理念，为泰州东区乃至整个海陵区成功人士找到他们理想的中央居所； 第三阶段：“绝密令！欧亚国际·凯旋中央3月全城公开”，以开盘概念引爆市场； 3-5月份：深度挖掘产品卖点，突出新城东高性价比 第四阶段：针对产品卖点，各个击破：“60平米海陵稀缺小户型”“花园洋房2659元/㎡起”； 第五阶段：春季房展会 “新城东，叠跃别墅 均价3140元/㎡”，抢占细分市场。;09年上半年媒体组合策略分析 ;09年上半年媒体效果评估 ;09年品牌活动总结 ;09年上半年策略执行工作回顾 ;Part II 3.1批次下半年营销策略; 我们的目标？;销售计划; ;一、3.1批次定价的思路： 3.1批次房源采用“低开高走”的总体定价思路，考虑因素如下： 1、09年年初泰州房地产市场出现复苏的迹象，但市场存在一定的不确定性因素。 2、从区域市场竞争压力上看，上半年的回暖行情使得各竞争项目的未售房源均得到了较大幅度的去化，尤其是竞争项目和主城区项目的房源被政府收购。区域市场的竞争压力相对减小；;二、花园洋房、叠加别墅表价的制定： 1、花园洋房销售均价不低于2960元/㎡； 2、叠加别墅销售均价为力争达到3140元/㎡。;三、3.1批价格提升的思考： 1、总体提价思路： 建议采取“小幅频调”的价格提升策略，每次调价幅度建议控制在0.6－1.2%左右（约20-40元/㎡）。 小幅提升，避免单次价格上调幅度过大而影响销售； 通过价格的小幅频调，即增强已购房客户的信心；又可促成观望客户的成交。; 低开高走，小幅频调;三期产品解析; 我们的产品理解？ 在对市场和项目的核心理解上，3.1批次产品我们要结合市场，对项目的产品做出一个深入的了解。同时我们还要对周边竞争对手进行研究，只有这样我们才能够在项目操作上取得更大的成功。;;项目的附加值理解;;竞争项目对比分析;竞争个案分析;竞争个案分析;竞争个案分析;三期整体物业情况;三期整体物业情况;三期整体物业情况——叠加别墅;三期整体物业情况——花园洋房; 产品解析—花园洋房花园洋房是贯穿我项目始终的主力产品，且项目前期推广主题注重品质的宣传和区域认同的宣传，在品牌建立上取得了较好的效果。花园洋房也得到了大多数客户的肯定。;3.1批花园洋房分布及户型分析;花园洋房1层 四室两厅两卫 约195㎡;花园洋房2层 四房两厅两卫 约 128㎡;花园洋房3层 三房两厅两卫 约 120㎡;花园洋房5层 三房两厅一卫 约104㎡;结论 根据楼层和户型设计，建议重新定位花园洋房，提升品质感，寻找销售突破点; 产品解析—叠跃别墅位于项目中心位置的高端产品，叠跃别墅更是做到了一户四错层的创新户型设计，下半年重点增加展示力度，通过丰富的营销手段吸引高端客户群体了解叠跃产品;3.1批叠跃别墅分布及户型分析;叠跃别墅——24号楼户型分布及去化分析;叠跃别墅——29号楼户型分布及去化分析;叠跃别墅——35号楼户型分布及去化分析;结论 增加样板展示力度，加强业务员销售引导，针对客户需求一对一销售。; 后续产品建议1、目前市场主流需求—— 60-120平米刚性需求产品为畅销产品，从近期成交状况来看，竞争个案东城国际80平米左右的户型，天和家园80-100平米的户型都是畅销户型，泰州市预计约有70%的潜在购房群体需要购买80-140的住宅。2、而我项目3.1批花园洋房面积都是104-195平米的大户型，从目前去化情况以及09年上半年泰州楼市刚性需求升温形式来看，项目后期急需补充80-110左右的中小户型，平衡大面积需求较少的现状。;项目营销工作支持细项; 三期营销工作支持重点对于本案而言，经过两年多的市场运作，市场口碑已经建立，一期、二期交付，实景呈现。但对于项目是处于市区边缘地段而言，后期需要完善生活配套，保证工程质量，完善售后服务，对于新老客户兑现项目品质，提升其购房信心;08年项目营销支持细