合肥中兴西湖花园三期商铺2009年价格体系及营销推广总案.doc

PAGE  第  PAGE 22 页 共  NUMPAGES 22 页 中兴西湖花园三期商铺09年价格体系及营销推广总案 明亮博远 中兴西湖花园项目组 2008-12-19 一、当前的市场形势 ——合肥楼市新突破口：商铺营销。 众多开发商调整营销策略以商铺主打市场。 近日，在合肥楼市还处在低迷时期，住宅销售不景气的情况下，众多开发商调整营销策略以商铺主打市场，众多楼盘项目不约而同的推出了街铺的销售或者是准备推商铺，尤其在年底这个时段的时候。“商铺—永升于动荡经济第一财富”、“全生活体验街”、“安大北门最后的掘金商机”、“精品旺铺火热预约，黄金投资方案园您百万财富梦，日进千金早买多得”……越来越多的有关商铺的宣传广告进入消费者的眼球。但受“买涨不买跌”等心理因素综合作用，多数购房群体产生严重的观望情绪，投资者的信心更是不足，而一再出台的宏观调控政策也尚未见起效，综观国内楼市现状与合肥市场分析，我们认为目前乃至今后一段时间内合肥房地产形势总体较为低迷，但未来仍有望平稳发展。所以，为避开同比竞争，我们预计避开年底这一时间段，拟在09年初推出三期商铺。但要取得赢市我们必须有直面地产“熊市”的良好心态，同时必须借力取一些非常营销手段，才能最大化刺激成交。结合本案的实际情况，当前下阶段的推广需从“振奋投资客户信心+着眼于产品本身+直接力度折扣”入手展开。 二、明确我们要推出的产品 ——中兴西湖花园三期，6栋楼的底商，共43套，面积区间36.91-334.49m2。 ※ 产品明细 期 段三期总量底商位置1#楼8#楼17#楼23#楼24#楼25#楼　6栋体 量4间3间8间8间8间12间43层 数1层层高3.8-4.2米面积区间36.91-334.49平米主力面积区间70-120平米之间总面积5232.74平米 ※ 产品分析 A.优势 ☆新站核心财富：地处新站版块核心位置的旺盛商业区，项目紧临城市主干道，商机围绕，商业氛围浓厚。 ☆强大消费群体：背倚逾15万方“中兴西湖花园”大型社区，小区入住率在逐步提高，必然将带动小区商业的发展和提高。 ☆现铺即买即赚：36.91-334.49平米黄金旺铺均已准现房，即买即收益，相对与期房来说更具竞争力。 ☆升值潜力巨大：区域发展势头强劲，板块升值空间巨大。 ☆临街临财富：整个商铺成L布局紧临街道，不仅能享受社区住宅业主的日常生活消费，也能辐射到社区外部客户的消费力。 ☆在现有的比较成熟的大型住宅小区内，切原一、二期门面的经营状况表现良好，给投资者信心。 ☆从体量来看本次只推出43套商铺，排除市场不利因素，资金回笼压力相对较小。 B.劣势 ☆项目规划为单层单边沿街商业且数量少，同潜在的竞争对手相比处于规模效益中的劣势，不易形成街铺的浓厚商业氛围。 ☆部分存在面积较大，100平米以上较多，还有少量200-300的大面积，总价较高。进深过长，部分商铺达20米，商用价值不高。 ☆项目周边尤其是瑶海路的商铺经营不乐观，从经营情况来看，投资回报率不高； ☆项目周边尚未形成整体商业氛围。 ☆本案周围商铺供应量过多，面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。 ※ 产品卖点梳理 新站核心财富 地处车站商圈，直击新站财富核心！ 强大消费群体 背倚逾15万方中兴西湖花园成熟社区，消费力鼎沸！ 现铺即买即赚 36-334m2黄金旺铺准现房，即刻购买、即刻使用、即刻收益! 临街临财富 商铺成L布局紧临街道，社区内业主生活消费和社区外部消费双重享受。 升值潜力巨大 区域发展势头强劲，板块升值空间巨大，投资宝地钱景无限，实现稳健财富增值! 总结：本案拥有的优势非常有限，而且缺乏差异性，难以在竞争中脱颖而出。只有通过资源的优化，强化“社区经济”“临街现铺”等亮点，在营销推广上，扬长避短，尽可能放大三期产品特有的优势卖点，规避劣势。 三、本案周边竞争楼盘商铺及当前销售情况 ——周边在售存量较多，竞争份额大，当前销售全线飘绿。 调研日期：2008年12月16日 项目名称总体量剩余 体量均价/价格范围当前销售优惠近期营销活动面积范围及层高客户投资经营情况商铺经营业态调研现场情况信达 格兰云天101套 6116平方米66套 3654平方米7600/7000-8000元/㎡付款99/98折无70—90平方米/3.9米1：1无限制5组/天康城 水云间64套 7422平方米46套 3168平方米7500/7400-8500元/㎡无无70—110平方米/5.1米1：1无限制5组/天晨阳 世纪城152套 8943平方米售完7000/5500-8000元/㎡----2