合肥n1007地块高尚宜居社区项目前期策划.ppt

合肥N1007地块前期策划;立地条件分析 竞争形势分析 区域客户分析 项目整体定位 项目产品建议 ;目标设定;立 地 条 件 分 析;宗地处在庐阳区核心地段，紧邻财富广场、庐阳区政府，未来升值潜力较大。 宗地距离淮河路步行街约2.6公里。 宗地周边小区众多，配套设施较为完善，居住氛围浓厚。; 北一环未来将打造成未来的商办新街区;板块目前生活配套较为齐全，但商业配套类型相对单一，缺乏高档次的百货商厦。;周边环境;地块南侧近临北一环（城市主干道，双向8车道），北侧为临泉路（城市东西向次主干道，双向6车道），道路通达性好。 北一环路段交通便利，14、131、232、22、21、705、126等多路公交经过，可直达城区的各个地方。而北一环是最早实现无红灯畅通工程的一环路段，故宗地的交通优势非常明显。;宗地紧邻北一环，北一环将会被打造成未来的商办综合街区，而宗地周??的如蒙城路、阜阳路能直接通往合肥市中心，而北面的临泉路开往火车站仅4公里，车行时间不到15分钟，大大节约了商务人士的出行时间。;土地已经全部拆迁完毕，但北面离南国小区多层仅20米，而地块土地平整，可快速开发。;本地块规模较小，开发条件比较局限，但周边有高档写字楼、研究所以及庐阳区区政府，利于客户的挖掘。;区域发展 ; 规划限制; 土地属性 ;竞 争 形 势 分 析;普 通 住 宅 市 场 分 析;合肥商品住宅市场受政策影响有限，临近年底淡季，成交量有所回落，同时一些高端楼盘的成交拉高了近期整体市场的成交均价。;;区域;在售项目大多为本土开发商开发、建筑风格各异但用材一般、外立面用材基本以涂料为主、基本都有中央景观但整体表现效果较差。;在售项目户型没有太大亮点，大多项目户型基本都赠送面积，但除去融侨观邸赠送面积较大之外，其它项目附加值并不高。;在售项目现场表现;在售项目价格分析;区域;区域;在售项目去化分析;按目前各个项目的去化水平及工程进度预估，未来可能与本项目有竞争项目为融侨观邸、大富绿洲、中国铁建国际城、翡丽城。;区域;北一环周边主要竞品;开 发 商：合肥汇博房地产开发有限公司 地理位置:合肥市庐阳老城区界首路与义井路交汇处 ?总 建：2.1万平米 容 积 率：3.2 物 业 费：未确定 开盘日期：预计2011年1月 交房日期：2012年7月 成交均价：预计8000元/平米;现场表现;多特公寓优势;;现场表现;融侨观邸优势;区域市场以高层为主的中小型社区为主，产品规划除个别突出楼盘外同质化明显，且表现不力。 产品需求方面：该板块90平米左右的二房需求最大，接着则是是110平米左右的三房需求最大。 北一环所有楼盘都为毛坯交付，成交均价集中在7500-8000元/平米。 从去化率来看，整个区域销售情况较好，大多项目销售率达到70%以上，从去化速度看多数在年均5万平米左右。 从项目剩余推量来看，本案所处区域未来竞争较少，目前主力的竞品为融侨观邸，而北二环由于价格优势也会截流本案的一定客源。;一环其他区域重点项目研究;重点个案分析;万科金域华府户型;万科金域华府现场表现;面积;万科金域华府优势;9#-12#楼万达公馆; 高容积率及较少的绿地率使得开发商在景观方面的营造相对比较捉襟见肘，但万达依然在极小的空间将南淝河与包河贯通，水景的营造将进一步为万达公馆加分。 Artdeco立面、石材贴面，使得万达公馆的外立面形象宏大且具有艺术气质，在合肥市场首屈一指。 ;万达公馆样板房;三房两厅二卫194平米;面积;万达公馆优势;市场竞争分析;标杆项目均凭借“一招鲜”的方式，利用各自擅长的产品塑造及营销表现能力在合肥市场开创出了非凡的品牌号召力。 标杆项目都是各开发公司成熟产品系，都具有突出的优势，形成了体系化的运作。 标杆项目往往借助丰富和频繁的战略性的营销手段来产生项目美誉度，在合肥人民心中产生一定的向心力。 通过创造 提高价值，通过个性占领市场 最火地段+最好产品+最优质的物业+最好的营销表现 =最好的去化成绩;区 域 客 户 分 析;宗地较优的先天条件使本案可以打造为区域最高端项目。 随着合肥北一环商办街区开发建设，未来本案的区位及配套优势将日益明显。 ;合资企业白领以及省政协的官员为融侨观邸客户的主要来源;客户年龄结构多为中年的成功人士;;购房动机主要为自住;区域客为绝对主力，其它区域客源有待合理拓展与开发。;姓 名：李先生 年 龄：32岁 职 业：某研究所工程师 家庭现状：三口之家，已结婚，有私家车。 居住现状：90平方米二房 需求房源：离工作近一点的区域，出入方便、并且希望孩子能有好的未来。 购房目的：购房用以结婚并考虑到未来子女需求。希望生活配套齐全，讲求生活品质。 关 注 点：对小区景观环境和居住便利度要求极高，楼盘