合肥旭辉御府精工御邸项目市场定位与营销策略方案.ppt

;在进入本次主体报告之前， 让我们先对近期房地产新政深入解析并针对后续市场进行展望， 以期为本项目的开发提供更为精准的政策与前景研判。;客群导入路径分析;销售策略篇;销售目标：;依据市场比较法，经初步测算，假设条件，11年三季度上市价预测如下： 预计三季度入市价格=7249元/㎡*｛1+1个季度增幅合计3%（季度涨幅3%）｝=7466元+1200元（精装修报价）+200元（合富操盘溢价）=约8866元/㎡ 按照三年销售周期,常规年涨幅12%计算，整盘均价=约10460元/㎡。;2、价格测算—联排别墅;旭辉·御府首期入市价格;;项目分为三个区域：高层公馆区﹑联排别墅区和商业街区 按照在小区中所处位置的不同和产品形态不同，分为五个等级;在现有分期的基础上，考虑工程节点，适当微调 适当控制销售节奏，小频快跑，每次以2栋左右为限，挤压市场;推量4.5万方 销售4.1万方 力争4.7亿;3、推售策略—2011年货量指标;47371.6; ;客户召集执行主线——以第一批开盘为例;客户召集的具体执行—以第一批开盘为例;8月底;整合推广篇;1、合肥城市发展迅速，141发展规划逐步推进，城市呈现多热点发展趋势，近期房地产热点已向城北板块转移的趋势;核心问题：在营销上如何引领客户居住需求，领导市场？ 分问题1：如何在项目前期快速建立高认知度？ 分问题2：如何使项目在短时间内达到热销？ 分问题3：如何通过营销使项目建立市场影响力并保持持续销售？ 分问题4：如何在保证热销基础上实现项目最终价值？ ;线上：立形象-品质超越、产品升级、价值提升; 不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：;户外 灯箱：分室内和户外两种，置于现场售楼处内部或外部，周边主要道路口等处。 展板：现场售楼处、市中心售楼处和展销会展板两种，进行产品细说，配合销售和展出。 引导路牌：楼盘位置图，对客户进行交通引导，设置在主要路口处。 户外看板：效果图或宣传口号，广而告之，设置在主要路口处。 楼体亮化 1.售楼部现场架设钢结构大型霓虹灯——“旭辉御府”白天看字，晚上亮灯。效果如同好莱坞山体巨字。 印刷品——提升品质，传递信息。 楼书、传单、海报、DM手册等，这些广告??体对细节要求很高，内容要重点突出项目的各个准确定位，在人的视觉上能达到一定的冲击。建议增加DM的闹市派报以及夹报或直投。 电视——受众范围广，感染力强，接受度高，(能将信息更形象、生动地传达给目标消费者。)投放方式：1.制作电视短片 2.电子楼书 3.定帧画面 4.滚动字幕 卖场驻守—— 选择与项目品质、品牌、形象契合的商场增加驻点销售，可以导入外区域客流 短信：本地移动、联通 具备了受众范围广、覆盖面将近本地家庭的90%以上 ，信息可直达每一位目标群体，具有强制性。我们将依据项目自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。 投放方式： 1.分阶段销售信息 2.为避免受众反感，可采用“天气预报，及时新闻，温馨提示”等方式发送。 3.采用彩信信息，传达画面内容，增加趣味与阅读性。 网络 1.建立“旭辉御府”业主论坛、搭建答疑平台 2.搜房网、新浪网、合房网等等 3.旭辉御府项目网站 重点：日常维护，解疑，互动，去除不良信息，增加正面报道，既是对项目的宣传，也是对旭辉品牌的宣传。;; 活动内容：项目远离市中心，前期需市区临展点充分蓄客；利用双休或节假日在目标区域人流集中地点（如商场）做产品展示。如条件允许，一般会安排看房车辆于活动现场，来回接送意向客源至售楼现场； 活动特点：短期的展示行为； 活动地点：庐阳区、经开区、包河区、蜀山区大型广场及商场超市等 活动切入时机：市区临展点在开盘前1个月开放；户外巡展可在推案前后，配合SP活动或相关方案进行； ; 活动内容：针对目标区域将简易销售资料或DM按计划进行投递或派发。 活动特点：长期的业务行为； 活动地点：庐阳区、滨湖区、经开区、包河区、蜀山区 活动切入时机：无需； ;老带新基础：现有的旭辉中央宫园1000余名老客资源 老带新效果：——客源深挖遭遇坚石，“老带新”是成交最佳的突破 客户奖励机制： 介绍型”客户奖励，成交客户登记的介绍人（介绍人必须在前期登记或购买过旭辉产品），合同签约即奖老客户2000元，2套4000，3套6000，依次累加。 年推荐评选冠军，亚军，季军给予不同奖励，10套以上欧洲游。 年底举行 颁奖会 / 联谊会;;5﹑推广布局——2011年度执行节点;8月;;冠领群伦 再筑风华 旭辉集团滨湖区升级力作载誉上市 升级城市理想 让合肥骄傲的建筑 ;9月（强势蓄水期） 任务：产品推广、形象升级，卖点推售 ;每一个城市都有一个建筑的传奇 只有真正意义上的御府生活才配得上这片土地， 没