吉林中盛置业上汇营销通化项目策划报.ppt

基本思路;PART 1 2011年市场回顾 2012年市场展望;2011年市场回顾;宏观政策;“限购令”解读;解读“房产税”;;;宏观市场;从全国商品房成交量中，看出2011年成交量较2009、2010年有所回落，但价格与2010年相比涨幅较大，在重点城市住宅成交中可以看出，2011年各级城市成交量较2010年均有所下降，其中二线城市下降较大，三线城市下降幅度较小。;小 结;法兰西印象;;项目地处江南新区，紧邻滨江东路，毗邻江南大街，距欧亚购物中心、中东新天地购物公园义乌国际商贸城5分钟路程，商业配套齐全，步行13中学20分钟，紧邻浑江，自然环境优越。 ;;区位及规划;;项目地处江南新区，中东后侧，紧邻教育预留地，近中东购物公园，配套较好，距13中学步行需25分钟，公共交通依靠江南大街中东站点，公共交通较好。;;项目所临街道为辅助道路，道路较狭窄，过往车辆较稀疏，商业、教育等配套设施较远，公交线路只有9路，公共设施较少。;;项目位于公路入市口，是北向公路的必经路，交通辐射面较广，周边生活配套设施较匮乏，公共交通不便，紧邻浑江，自然环境优越。;;项目位于龙泉路与秀泉路交汇处，路段不是主要交通要道，公共交通较好，距商圈较远，商业和教育配套匮乏，周边自然环境优越。;;总 结;4、优惠政策：目前的优惠政策主要有三种，分别为普通客户优惠、老客户优惠、会员客户优惠。开发商标注的单价没有变动，但通过优惠政策降低价格一至三个百分点，普通客户降低一个点，老客户降低三个点，老带新客户老客户给予奖励，会员客户给予优先选房。 5、未来供应量：2012年通化市即将推向市场体量较大，目前还不能确定套数，加上保利和丽景人家三期将在明年启动，预计未来市场竞争体量较大。2012年确定开盘数量为2324套，目前在售楼盘约870套。 6、广告宣传：目前主要以“低单价、低首付、临水、准现房”为推广主题； 7、推盘节点：预计宏康盛世7月1日正式开盘，法兰西印象、保利公司将在5、6月份即将上市。丽景人家三期目前对外公布为年底或次年初开盘，波尔多小镇要注意开盘的节点，抓住客户源。;2012年市场展望;2012宏观政策展望;2012宏观市场展望;2012通化市场展望;PART 2 2011年项目总结;1.项目产品分析;总占地面积：144581㎡ 总建筑面积：91137.32 ㎡ 绿化率：30% 住宅总栋数：36栋 已开盘栋数：21栋 交房标准：毛坯 ;;成交客户区域;客户认知渠道;客户置业次数;客户职业;客户关注点;客户付款方式;PART 3 2012年营销目标 ;2012年营销目标;;PART 4 2012年推售策略;推盘节奏;PART 5 2012年营销策略纲要;强化房屋质量，打造通化市优质商品房;一、去化剩余房源 目标：3月快速去化剩余房源，积累客户，为小高层产品蓄水 目标群体：市区客户中刚需客户 任务：引起客户对中盛产品的关注，获取在售产品和即将推出产品的信息 推广主题：1.双盘齐动 惠享山城 2.2012耀市压轴精品 3.看房有惊喜 买房有实惠 媒体策略：报纸广告针对公务员、企事业单位人群和有购房意向者，短信老客户群体 销售及价格策略：看房者可参与抽奖或赠送礼品活动，奖品和礼品可以是印有中盛标志的小饰品或者生活用品，每周推出7套特价房源，每天一套，在每星期内购买者可享特别优惠价格。;二、产品亮相造势传播 目标：释放产品开盘信息和优势信息，形成新的产品亮点，深化中盛品牌形象，深入挖掘客户资源，强化开盘前的蓄水。 任务：吸引通化市区及周边地区中高收入群，重点宣传项目配套信息，塑造高端、高舒适度住宅典范形象，赢得高收入人群信赖，引起中低收入人群尊仰。 推广主题：1.波尔多小镇高层 荣耀上市 2.江南新区 内核巨变 3.尚层生活、唯我独尊 4.高层—江南新生活 媒体策略：更换户外大牌，释放小高层上市信息引起市内及周边市区关注；报纸广告释放开盘信息和优势信息，让市区公务员、市政人员和关注商品房市场信息者获得信息；更换围墙、公交候车厅、灯箱等版面放置产品上市信息，引起全市居民的关注；短信通知老客户和意向客户新品上市信息；以增多客户来电来访量，促进销售。 现场包装：售楼处制作展板和建筑材料展示，让客户对产品外观和建筑材料有深入了解，同时针对特别建筑产品信息作出解释，以获得客户信赖。 销售及价格策略：认筹客户可购买钻石卡，开盘当天可优先选房，并可享*万抵*万元优惠，同时开盘当天有额外优惠。 ;三、盛大开盘，公开销售 目标：开盘去化产品40%，轰动通化市市场 任务：集中释放开盘信息，引起全市及周边市区关注 群体：意向客户 推广主题：中盛波尔多小镇小高层产品荣耀开盘