同策2013年昆山东创科技中心项目市场营销报告.ppt

;科技型企业的孵化器 创业型企业的至佳入驻选择 能提供全套创业服务的产业园;？东创的疑惑;东创需要品牌的升华与再塑;昆山东创科技园项目 不仅仅是一个房地产开发项目 它是东创集团产业地产的品牌之作;报告目录;1、项目区位分析;2、项目交通状况分析;3、项目周边配套分析;4、项目区域规划;5、项目本体分析;5、项目本体分析;6、项目属性界定;项目本体分析;1、城市印象;2、经济发展;3、城市联系性分析;伴随沪宁城际、轻轨11号线的陆续开通，昆山正以前所未有的加速度融入上海，未来沪宁线上更多的生活、商务将导入昆山。;4、城市发展规划;5、城市发展总结;项目本体分析;商务办公用地供应量太多，供过于求现象突出。;2、商业市场分析;3、昆山写字楼物业分析——发展情况;3、写字楼市场分析——分布区域;◆昆山写字楼集中在花桥国际商务城和中心城综合片区。 ◆中心城区依托政府机关发展、区域配套成熟、交通便利。现在规划和在建的多集中于前进路段和城南片区。本案所处的开发区将是昆山最具发展潜力的商务圈，将形成昆山写字楼最高水平的区域。;;客户类型 ◆客户以中小型企业为主，现在办公面积100——200平米的企业占多数 ◆公司现有办公人数10——49人为多 ◆所属行业以电子、贸易、物流客户居多 ◆公司成立时间多为5—6年，属于成长型公司 ◆企业类型以私营企业为主。 购买关注因素 ◆选择楼层以中低区位为主，注重性价比。 ◆可承受单价6000-7000元/平米，承受总价范围在100-200万元 ◆客户喜欢的写字楼现代简约型占多数 ◆对配套设施需求前三位的是银行、商场、餐饮 ◆最关注的项目本体条件是：电梯、停车位、物业管理。;;;;◆通过上述典型在售的写字楼、商业可以看出，昆山在建和在售的写字楼项目普遍规模较大，一般超过10万平米，配套完善，相当一部份采用甲级写字楼的标准进行打造。 ◆客户来源以上海和昆山为主，兼顾了投资客和自营企业客的需求。部份楼盘采用包租模式进行销售。 ◆昆山写字楼楼层大多为高层建筑，形象气派，档次高，风格以现代简约式为主。卖点主打产品价格和区域临近上海优势。 ◆昆山写字楼供应体量偏大，而市场暂时不够红火，价格也未有效提升，在未来一段时间内，各大项目会一有一个相对长时间的销售周期。;整体市场较为混乱，品质参差不齐;5、昆山房地产市场总结;项目本体分析;◆从昆山的城市地位、经济发展水平，再到现有的房地产市场的发展格局来看。 ◆本案的15万平米科技产业园项目之于昆山，吻合了昆山的城市发展方向。 ◆随昆山城市规模扩大，城市化水平不断提高。城市产业升级换代，本案满足了时代和城市发展的要求。;全案发展思考;全案发展思考;全案发展思考;全案发展思考;◆作为产业地产运营商，如何发挥产品优势，将本案快速精准地销售给目标客户？ ◆周边商业写字楼竞争对手众多，如何在众多的竞争对手中脱颖而出，引领市场销售风潮？ ◆项目既是产业地产，也是创业科技园，如何将地产开发与科技园独享优势协调融合在一起，促进项目和公司品牌大提升？ ◆作为科技园项目，如何兼顾销售与经营的和谐统一？ ;项目本体分析;1、产品五力模型分析;【行业内竞争者】目前，昆山各商业写字楼楼盘均进入销售开发高潮阶段，市场竞争处于饱合状态，本案销售压力较大。。 【替代品威胁】同区域的世贸新界、隆祺丽景国际、苏尚帝景等写字楼项目，目前在市场上较为活跃，本案产品策略的制定应充分考虑这一分流市场投资力的替代品威胁。 【潜在进入者】昆山上半年也陆续推出了一些商业写字楼地块，预计这些项目部分可能在未来半年到一年内入市，届时将对市场造成一定的冲击。在本案营销战略制定是，应充分考虑战略时间线的布局。;供应方; 写字楼营销，回归本质亦是产品的营销。面对项目目前的现状和现阶段的市场氛围，在此，我们首先分析产品的优劣势。; 其实综合分析上述十大优势，本案相较其它同区域的写字楼项目而言，并无独特性可言。上述所谓优势可以说是每一个区域内在售或在建的写字楼项目共有的。相反，本案与同区域的写字楼项目相比，有着如下劣势：; 根据上述产品简单分析，本案要在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须要有领先的产品概念、丰富的营销手段、吸引市场的热点炒作。;A、相较同区域同类型竞争对手，本案无论从产品层面，还是从地段层面，均不占优，如何挖掘其独特的USP卖点？ ;B、如果单纯就写字楼这种单一的产品去和同类型产品竞争，本案其实并无强大的竞争力，如何跳出写字楼的产品局限进行市场的突破？;C、大客户选择写字楼会选择临街形象好的高端写字楼，小客户则多以租或者零散购买为主，本案的地段决定了项目的客户属性，如何最大限度地将大客户与小客户有机地融汇在一起，促使产品客户群体的更加扩大？ ;D、本案客户多以中小型企业和创业型企业为主，针对这些客户特征