吉林长春嘉兴御景豪庭项目全程营销策划方案.ppt

长春嘉兴房地产开发有限公司; 本报告为长春深度房地产营销策划有限公司客观评定本地块所在区域市场现状，充分考虑政府对区域发展的相应政策所产生的促进作用，对未来几年区域市场的提升价值，并结合项目宗地具体位置及开发商整合资源程度，面对现阶段客观市场形势，降低运营风险、提升资金使用率、保证合理利润空间的条件下，使提案更具可操实用价值。本提案中将涉及开发商要求的地块所在区域在全市所处地位，即整体市场分析；区域内开发情况、区域内各档次楼盘具体情况、客群情况；细分地块综合素质，结合上述外部环境导出项目市场地位、产品定位、客群定位、项目形象定位、价格建议、推售阶段划分、媒体建议等。;宏观环境概述;第一篇 长春总体概况;长春是吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，伪满洲国首都。 长春建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大的中心城市，地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，市中心南北距离217.5千米，东西长227千米，总面积20604平方千米，市区面积4906平方千米，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方千米，五环内建成区面积660.19平方千米（五环-绕城高速以内）。截至2008年5月，长春六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内），其中三环以内户籍人口368万。长春地区总人口868.72万，四环内实际居住人口超过500万，其中外来和流动人口 约为120万。 长春是一座开放的国际都市，市区内居住着大约30万的国际友人。长春是全国15个副省级城市之一，国家卫生城市，国家园林城市，获得绿化最高荣誉——国家绿化模范城市，国家环保模范城市，最具人情味的城市。; 2008年预计地区生产总值完成2588亿元，增长16.5%。全口径财政收入完成370亿元，增长30%。固定资产投资完成1890亿元，增长40%。社会消费品零售总额完成945亿元，增长21.4%。外贸进出口总额完成85亿美元，增长22.5%。这些主要经济指标增幅在副省级城市中均位居前列。 在长春投资的世界500强企业达到51户。与13户中央企业合作取得实质性进展，37户外资企业增资扩股，全年实际利用内外资均增长20%以上。努力扩大对外出口，出口总额实现17亿美元，增长12.6%。机电产品和高新技术产品分别增长33.4%和32.3%，出口结构进一步优化。内陆港建成投入使用，长春拥有了方便快捷的出海通道。;长春市经济发展速度近几年高速增长，经济发展势头强劲。自2003年以来，地区国内生产总值（GDP）从1338亿元增长到2919亿元人民币，5年来GDP始终保持着12.5％以上的高速增长；;长春所位于的“哈大沈长城市群”在全国城市群中位居第12位，在全国GDP和社会消费品零售总额坐标体系中，长春属于第四梯队；;长春市公路交通网络健全，全市共有公路564条，总里程达6815.5公里。其中国道6条、672.5公里；省道7条，总里程达398。9公里；县道28条、1420.5公里；乡道515条、4288。1公里；专用车道8条、35.5公里。在公路总里程中，高级次高级路面3565.37公里、有路面里程6740.78公里、晴雨通车里程6552.93公里。一个城乡相连，四通八达的公路网络基本形成，有力地促进了全市经济的发展。 铁路 铁路贯通东西南北，四通八达。长春的铁路位处京哈线铁路大动脉上，贯通南北，连接东西，通达国内各大城市，现已开通直达北京、广州、西安、上海等地的特快、直达列车。有长春至大连、哈尔滨、白城、图们、4条铁路干线的交汇点。日发送旅客6万多人次。 航空 长春龙嘉国际机场为4D级，开辟了39条国内外航线，使长春的对内对外交往更加高效便捷。国际上已开通长春至汉城、仙台、东京、香港、俄罗斯新西伯利亚；国内航线已开通长春至北京、上海、成都、昆明、厦门、西安、桂林等主要城市。 公共交通 长春市区交通十分便利。市区公交车网发达，截止2009年5月，包括国有公共汽车线路、小公共汽车、专线小公共汽车和交线公共汽车共计近300条公交线路。 公共出租交通 长春的出租车行业高度发达，出租汽车总量、人均出租车占有量以及出租车行业对经济贡献率均居于全国前列，其中人均出租车占有量居全国第一位。;第二篇 长春市宏观经济态势;2.2 固定资产投资及房地产投资额 ;2.3 居民可支配收入 ;2.4 三大产业比例变化 ;2.5 社会消费品零售总额 ;2.6 居民消费品价格总指数 ;政策环境分析; 2009年全国房地产市场出乎人们意料的火爆，部分地区的房价大幅增长，并再次出现了“面粉比面包贵”、地王频现等现象。进入2010年，随着09年“保8”副作用——通胀的显现及百姓对高房价的“义愤”，2010年上半年便成为了对于房地产市场来说调控最严厉