同策咨询上海市场2014年全年特刊.pdf

1 目录 目录 .......................................................................................................2 同策观点——2014 年上海楼市四大特征及 2015 年趋势 ............................................ 3 市场回顾——年末量价翘尾，成交均价创新高........................................................... 5 1. 12 月重点项目开盘情况——房企积极推盘，纯新盘占比增加 .............................. 8 2. 存量分析——住宅存销比回落，商业地产供应过剩急需梳理 ............................... 11 3．公寓市场回顾——嘉定主城区表现突出，刚需盘供求两旺.................................. 13 4．别墅市场回顾——套均 200 平米以下户型热销，浦江板块存量最高 ................... 16 5．商业市场回顾——供求失衡，人口导入不足致部分区域存量集中 ....................... 19 6．办公市场回顾——虹桥商务区大宗交易频现....................................................... 22 2 同策观点——2014 年上海楼市四大特征及 2015 年趋势 2014 年已去，2015 年已来，对于上海商品住宅市场来讲，有必要反思一下过去，展望 一下未来了。尤其是在上海住宅市场环境瞬息万变的阶段，怎么看待 2014-2015 年以及未 来上海楼市基本面趋势？对于上海楼市来讲，未来会呈现出哪些特征？ 这些成为业内外关 心的话题。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014 年上海商品住宅市场总体上量跌价挺，但受银 行信贷紧缩等因素的影响，个案价格无论是年中还是年底表现更贴近市场，甚至个别楼盘出 现大幅降价现象。四季度以来，由于“央四条”、降息、上海普宅标准调整等定向宽松政策 开始影响上海楼市，楼市成交量也因此开始在年底出现翘尾行情。当然，对于改善型需求来 讲，由于政策层面的鼓励，也成为上海楼市一支非常重要的力量。 对于 2015 年楼市来讲，由于上海楼市的去化周期已经回归至合理范围值，已经没有去 库存的压力；上海首套房贷微刺激，出现实质性松动；2014 年住宅用地地价大幅上涨对于 2015 年上海楼市推动作用将表现明显，2015 年楼市势必会进入量价齐升的通道，有可能在 2015 年的下半年会出现买涨不买跌的行情，2015 年上海商品住宅市场均价有望达到 30000 元/平米左右。同时，改善性需求也会因为政策层面的鼓励、地价的推动而继续加速入市， 成为 2015 年上海楼市一支重要的力量。 总结：2014 年上海楼市四大特征 总结下来，2014 年上海楼市呈现出以下四方面特征： 第一、在大多数城市楼市限购政策已经取消的市场背景下，上海作为一线城市，楼市限 购政策仍然继续执行，全年调控政策总体执行较严，到第四季度开始，楼市相关调控政策从 执行层面才开始真正意义松动，比如，“央四条”、降息、上海普宅标准调整等实际开始执行 均发生在第四季度，楼市成交量也因此开始在年底出现回升，12 月份商品住宅成交量高达 137 万平米，而在此之前，受银行信贷紧缩等因素