同策浙江杭州临平西泠啤酒厂地块项目营销策划报告.ppt

杭州同策全公司当前员工团队近350名，是浙江规模最大，团队最齐全的全程营销公司。;上饶·中航城开盘盛况 ;亿丰·蔚蓝郡开盘盛况;金地·自在城（杭州）开盘盛况 ;保利江语海开盘盛况 ;银亿·海悦庭开盘盛况 ;保利湾天地开盘盛况 ;本周末， 金地·自在城（绍兴）、象山海御、保利·江与海、亿丰·蔚蓝郡 ——四盘联动！ 共计推出：649套。;我们服务保利、金地、中华、中航、银亿、莱蒙、中天、上置、升华等国内一流地产开发集团。 杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，其中临平区域客户量达2万余名。;目前同策在临平服务项目已有4个：野风珑园、和合财富中心、星浩资本地铁上盖物业、莱茵达城北项目拥有丰富的市场客户资源，已在当地组建了庞大的专业服务团队。;通过前期5个月服务，双方在市场、项目、客户等具体工作上进行了多次深入的沟通，对本项目的认识、客户的分析与区域市场、产品定位基本取得了一致，双方磨合渐入佳境。现对整盘营销推广思路做此提报，以期对后期工作进行前瞻性指导，预祝本项目圆满成功！;昊嘉置业临平西泠啤酒厂地块 营销策划报告 ;目录;项目价值体系回顾：;90方产品为首次置业型产品，占30%；125方挑空户型占70%以上，是区隔市场的最大亮点性产品，可以在形象上代表本项目。 核心价值关键词： 靠山·挑空设计 ·125变180 ·类空中别墅;;靠山·别墅式挑空;;;目录;区域市场认知;临平市场格局分析;金都夏宫;临平市场格局分析;在售项目推售情况;项目;未来供应——土地层面约拟建400万平米;从统计来看，临平整体未来3—5年约有700万方的推量，与我们项目存在直接竞争的区域为城北、城中心、城南CBD，区域内楼盘存量和土地层面的存量达到240万方左右。 目前出让地块的容积率在2.0—2.5之间，未来区域产品的将基本为单一的高层、小高层公寓类型。;临平区域市场供求及量价趋势;近年临平房地产量价走势;2011年前4个月临平房地产量价走势;10年板块供求月度走势： 10年成交48万㎡，月均成交324套，全年成交最大值：113541㎡（4月），供应最大值118536㎡（4月），主要是受制于市场大环境的影响； 10年的需求量明显低于供应，特别是金9银10，成交也不断下滑。 ;供需特征总结：70—90,110—150是供应、去化最集中的户型，未来楼盘供应量在180万平米;临平公寓市场供应分析;临平市场客户跟踪结果;;价格走势：整体成稳步上升状态，但是价格起伏不大，甚至到了2010年的年底，有下降的趋势，价格敏感度快于杭州 供应来看：70-150方的户型为区域主要供应的户型段，其中71-90方户型比例最大，其次为130-150方。 去化来看：70-90和110—130-150方的两个面积段成交较高，刚需客户需求90方以下的户型，改善型客户需求110-150方户型；90—110方户型，是去化率最高的，几乎达到100%，而目前区域的供应量不大。 供应量特征：目前来看整个市场在售存量房源不多，未来潜在供应临平北片区约有150万方存量房源，南片区楼盘存量约在30万平米，总计供应量在180万平米。存在竞争压力。;临平典型项目个案分析;楼盘;楼盘;楼盘;产品来看：从各代表楼盘的户型结构可以看出，大部分房源都有大露台、飘窗等多重附赠空间，其中珑园的86方和海珀的118方户型都跃层户型，可变空间大，总价低。 本案的90方附赠空间户型符合市场主流，而125挑空变180的豪华尺度存在竞争优势 单价来看：从单价来看，80-90方的小户型价格在9000-15000元不等，其中珑园的跃层小户型单价达到到17000元方。120-138方的户型价格在9000-16000元之间，其中海珀的跃层户型，也只卖到11300元/方，性价比较高。开盘均价从09年开始涨幅加快，10年以后每次开盘均上涨1000-2000元/㎡不等。 总价来看：从总价来看， 80-90方的小户型控制在80-120万之间， 120-138方的户型总价控制在120-200万之间。;临平二手房市场简析;临平成交价格区域性很强，成两头翘的形式，临平北目前公寓的在售价格基本在9000—10000元，临平南区域新房成交价格基本在15000元左右，二手房13000元左右，价格差距在6000——10000元/㎡左右。;目前来看整个市场在售存量房源不多，未来潜在供应临平北片区约有150万方存量房源，南片区楼盘存量约在30万平米，总计供应量在180万平米，存在较大的压力。 从现售各代表楼盘的户型结构可以看出，大部分房源都有大露台、飘窗等多重附赠空间，而市场半年预计主力供应面积段为71-90方2房及紧凑型3房和131-150方舒适型3房，存在同类产品的严酷竞争。 临平下半年主力供应的总价段为100-150万的房源，这个总价大致面对的是刚需客户