同策郑州新区某写字楼价格策略报告.ppt

;策略形成思路;项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究 写字楼发展模型;项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究 郑州写字楼历年供需状况;市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状;一圈;CBD发展已进入尾声，在售项目仅有千玺广场、国泰财富中心，未来该区域写字楼供应量较少。;曼哈顿中心;市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状;项目名称;2010年郑东新区成交商务金融用地699.6亩，总建筑面积达288.89万㎡，且均要求在2014年前竣工，未来片区商务写字楼将进入到竞争的红海之中;目前郑州市写字楼发展已经形成了规模，CBD和金水东路已日趋成熟，未来发展的核心区域将是交通枢纽片区； 交通枢纽片区写字楼目前得到市场的追捧，并且写字楼多向高端品质发展，但未来供应体量非常巨大，市场竞争也将异常激烈。;近三年郑州写字楼市场进入快速发展期，成交价格20%以上增长，销售面积年增长率26%以上。;价格分析;价格分析;名 称;目标回顾与目标解读;目标及核心问题;本项目所在TBD板块是郑州下一个五年写字楼价格高地;平开高走，建立高价标竿，同时开盘立势目标实现；确保项目价值最大化;筛选可比楼盘;项目定价策略及说明 ;入市价格的选择直接导致核心均价的形成；市场整体溢价是变化的，根据阶段不同溢价比也不同；;策略在价格表中的表现;一、以12500元/㎡作为平均价格进行定价。1至2层23000元/ ㎡ ，3至5层15000元/ ㎡ ，6至10层（低区楼层）定价为12500元/㎡，11至20层（高区楼层）定价为11000元/㎡。 二、整座分为商业区（1—2层）、商务区（3—5层）、低区（6—10层）、高区（11—20层）；商业区两层同售，商务区，整层起售，低区散售，楼层差价200元/ ㎡元，高区考虑到整层销售，楼层差价100元/㎡ ；楼层差价以每层多10元的价格逐级递增。; ;周边商业调查及价格报告;区域商业分析：;区域主要商业形式：;名 称;区域专业市场产品形态和经营业态;项目周边街铺现状分析;项目名称;财信·圣堤亚纳商业分析;由上述市调结果得出，项目所在片区的“区域型商业邻里中心”存在空白点； 片区租金、周边项目商铺销售价格及业态，可为财信·圣堤亚纳双层临街商业的后期销售提供依据。 综上所述：财信·圣堤亚纳商业规划及定位符合市场需求，按照目前市场价格表现， 本项目商业建议价格为 20000-25000元/ ㎡ 。 ;THANKS!