同致行上海金沙湖高尔夫观邸项目营销战略.ppt

谨呈：和谐置业;营销核心问题 推售策略 营销阶段划分 活动策略 展示策略 客户策略 推广策略;营销核心问题１——作为城市顶级豪宅，项目与市场上普通住宅不同，贩卖生活方式重于产品自身，项目营销最核心的模式是什么？;【浦东星河湾-海量营销】;【中粮海景壹号-圈层营销】;【北京御园-精准客户小众】;无论海量营销、圈层营销还是小众营销，对于豪宅项目来讲，无不依靠事件营销作为项目营销主线，辅以大规模的媒体传播炒作，达到项目推广的目标;营销核心问题2——项目体量较大，形象较高，卖点众多，如何在项目整体销售过程中，将项目较高形象转化为项目收益？;产品;2011年10月11日世界高球排名第二的李·维斯特伍德、排名第三的罗里麦克罗伊、巨星伊恩·保尔特，与中国高球第一人梁文冲齐聚郑州　金沙湖高尔夫观邸。作为河南历史上星味最浓的高规格国际高尔夫赛事，此次中国高尔夫挑战赛吸引了众多高端客户圈层的重点关注。 ;形象重点事件2——政治性质事件 如祭祖大典 两岸军界高官球叙金沙湖 共谈炎黄子孙、枪杆换球杆;形象重点事件3——官方事件 如开创全球性高峰论坛“中原天下”论坛及专栏;形象重点事件4——文化事件 悬疑事件 争议事件 如邀请冯小刚电影取景，引发争议 爆炒 ;核心思路： 前期对高端品质产品的推销主要覆盖塔尖阶层，针对本阶段产品客户需大众化营销手段吸引客群，通过创业高峰论坛，在邀请高端人士参与的同时，更多的将中高端人群纳入项目客群范围之内。 操作方式： 在六星级酒店内设置高端论坛会场，邀请省内知名企业家到会畅谈，广发英雄帖，城市中坚创业阶层人士的邀请到会，马云主讲。 推广方式： 以新闻公关为主进行炒作 客户营销： 与会期间，更多向城市中坚阶层传达项目信息。;形象重点事件5——名人 时尚 体育事件 如姚明退役2年纪念日 热炒姚明改打高尔夫;;营销策略——作为郑州市内的顶级资源性高端住宅项目，产品策略应烛照把项目打造成郑州市乃至全省的领袖项目，使其在现阶段及未来从“第一”到“唯一”，领袖高端居住的未来;那么对于一个名盘的完美营销，需要的是什么？同致行认为：;关于金沙高尔夫官邸项目的总体营销策略，同致行认为：;;造势一：区域价值再造，区域交通、配套等规划突破带来的板块热，自然引发项目市场关注度高，同时作为板块运动的缔造者和领导者，其社会责任感与成就感不言而喻，进而能推动开发商品牌升华及项目品牌的强势建立。 主要形式：“城市价值发展高峰论坛”，“经开区规划研讨会”等;作为一个名盘，由于自身优势突出，要做到稳扎稳打，气势十足，因此在代理商的选择上至关重要，对于代理商团队的操作经验、执行力、销售能力、客户资源等方面都提出了严格的要求。-------同致行就是这样一支销售团队。 ; ;高端稀缺配套强势爆破 高尔夫球场、游艇、直升机、PGA高尔夫学院等项目所具备的多项城市稀缺配套资源的强势传播。 样板房及景观示范区的提前展示 建议项目以强大的展示攻略打动客户的心理防线。 名人名盘的圈层归属感营造 李·维斯特伍德代言为项目带来的身份标识及高端圈层的归属感营造。;前期的热销应该通过大幅度营销费用的投入能取得一个较好的开门红，但是如何保证中后期的持续良好的势头，以及在营销过程中的措施保障显得至关重要。 产品控制：保持产品的供应的充分性，并结合产品供应做好推售节奏的总体安排。 推售控制：项目推售需要有连贯性，一旦热销局面奠定，需要顺势而为，不可炒冷饭。必须要保持对于产品新亮点挖掘的持续性。项目产品呈递进升级关系，后期出现新的产品需要对产品的亮点进行挖掘升级。 营销控制：营销费用的分配必须要合理。 推广控制：项目整体新热点的挖掘及品牌深化推广要呈阶段性调整，以便于保证项目始终在市场上有声音。 节奏控制：销售节奏与价格的控制 客户控制：老客户营销是一项重要的工作。;营销核心问题 推售策略 营销阶段划分 活动策略 展示策略 客户策略 推广策略;;;推售原则——;一期： 以独栋、联排为价值标杆，高层豪宅为主力产品； 以独栋楼王拍卖树立项目形象与价值标杆，赢得市场认可;;;;;营销核心问题 推售策略 营销阶段划分 活动策略 展示策略 客户策略 推广策略;11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月;11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月;营销核心问题