同致行郑州惠众西城一品首批房源价格制定方案.ppt

惠众·西城一品首批房源价格制定方案;本次项目定价的意义及原则： 近期在整个限购限贷的政策的打压下，整体房地产市场处于调整阶段，成交低迷，并且各代理银行放款速度与之前相比有明显的放缓。因此本次定价的原则我司有以下几个方面的考虑：;二、现阶段入市价格的测算及建议;项目周边竞争楼盘分布——;项目名称;3.6限购令出台;一、正商明钻7月24日开盘： 房源：前期17#、19#楼开盘剩余房源及18#楼三栋,约560套房源打包销售； 面积区间：包括43㎡一房、89-102㎡两房、118㎡三房； 优惠：认筹当天办卡客户优惠100元/㎡；按揭1%，一次性3%；三房额外优惠 25000元至总房款； 价格：成交价6300-6500元/㎡； 销售情况：当天销售54套优惠力度大但销售较差。 ;项目名称;3.6限购令出台;项目名称;3.6限购令出台;当前推售房源 房源： 7月30日3#楼一单元开盘（临秦岭路） 33层两梯四户共128套； 面??：两房84㎡、86㎡，三房134㎡； 优惠：按揭4%，全款7%； 销售情况：5万元大定，当天销售80余套。 近期推售：尾盘剩余房源销售;3.6限购令出台;项目名称;3.6限购令出台;当前推售情况： 一、中原新城2#楼7月24日开盘 房源：推出新天地组团2#楼，3个单元、33层、两梯六户，共324套房源； 面积区间： 55㎡一方、86-90㎡两房、133-140㎡三房； 销售均价：6900元/㎡； 优惠：入会2%，一次性3%，按揭无优惠，开盘当天额外2个点优惠； 销售情况：当天成交51套，开盘去化率为16%，效果较差； 2#楼近期采用封盘后，小批量多频次推售开盘策略； 8.14—中原新天地2#2单元5-20层60套房源，开盘均价7100左右 ，当天成交30套； 8.21—中原新天地2#1单元6-20层房源 60套，开盘均价7100左右，当天成交19套； 8.28—中原新天地2#1单元5-31层房源 80套，左右均价7100左右 ，当天成交23套。;1、从调研结果可以看出，受限购令的影响，近阶段周边竞争市场整体销售价格与去年同期相比下降了近10%。 2、限购令后，虽然周边竞争项目调整了营销策略并变相的降低了销售价格，但成交量依旧低迷，客户观望情绪比较严重。 3、项目及营销上重要的节点——认筹及开盘解筹效果越来越不理想，客户对普通的营销手段已经开始麻木，关注重点只在实际成交价格上。 4、因此本项目此次首批房源入市价格制定必须合理、客观，尊重近阶段真实的市场情况及升级客户的心理预期来制定，才能达到一个较好的销售效果，保证在限购令影响的淡市下取得营销制胜。;二、现阶段入市价格的测算及建议; 客观市场下现阶段的入市售价测算;A、成本法 B、收益法 C、市场比较法√ D、客户心理价位摸排√;根据目前郑州楼市现状，结项目周边在售楼盘深入调研与各项目实际成交均价，我司按照区域因素（项目地段、片区商业环境、交通便捷状况、周边污染、区域发展前景、片区自然环境 ）与项目因素（物业规模、整体规划、外立面形象、园林设计及小区绿化、产品创新设计、朝向、公共部分装修档次、会所、幼儿园、车位噪音影响、物业管理 ）等标准进行分析对比，运用科学的价格计算模型推算项目的价格。;市场比较法; 交易时点;1、区域因素修正;2、项目规划设计情况修正;3、市场宣传推广修正;4、交易时点修正;住宅销售均价制订体系;p项目综合 = ∑ P修正A* tn≈6572元/㎡ (p项目修正A——比较A楼盘修整价格， tn——各楼盘相应权重);住宅定价系统;1、结合项目自身的价值与周边竞争楼盘的比较得出项目售价为：6572元/㎡； 2、配合近期升级客户心理价预计测算出本项目整体销售均价为：6427元/㎡；;根据现阶段客观市场评分体系及客户心理预期摸排，现阶段的入市价格较低，但原预定住宅整体均价：6800元/㎡ 能不能实现？ 怎么实现？; 客观市场下现阶段的入市售价测算;一、采用低开高走价格策略 二、按楼栋素质科学定价策略 三、合理化的价差制定策略;首次开盘务必求一个较好的销售结果，形成良好口碑，为后期销售奠定基础； 首次开盘要预留一定的溢价空间，让第一批钟情于项目的客户得到实惠； 目前受调控政策的影响，市场处于低迷期，入市时不宜采用高举高打的策略，价格不宜过高； 开发商在片区市场的知名度不高，难以形成有利的口碑效应，因此，在首批房源应采用 低开高走的策略，引爆市场；;楼栋打分表因素及所占比重;二、按楼栋素质科学定价;各楼栋整体销售均价明细;参考近期市场客观情况、及我们建议采用的低开高走的价格策略；再结合项目本身楼栋本身素质的不同，那么我们建议在保证整体均价6800元/㎡实收价格的基础上：;根据此策略推算，首批房源入市销售过程中整体成交均价将不低于6602元/㎡。