同致行长沙通用国际社区营销策略报告.ppt

;;;;;;;;;;;;;;;;可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，08年人均可支配收入为18282元，增长11.65% 长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中排名第一;长沙房价进入快速增长阶 段，2009年商品住宅成交均 价较2006年相比涨幅达30%。;注：板块划分打破房地产局统计范畴，将星沙、望城局部地带纳入分析范围;;市中心;长沙玫瑰园 南山苏迪亚诺 卓越蔚蓝海岸 汀湘十里 岳麓山公馆 阳光100 绿城青竹园 天健芙蓉盛世 珠江花城 藏胧 中信新城 长沙奥园 托斯卡纳 美洲故事 五矿龙湾国际 鹏基诺亚山林;区位;;项目名称;;;;;;产 品;;区域辐射能力强，广受认可，是未来城市发展方向之一;城市中心·CLD核心·国际高尚生活社区;;;;;怎么卖？ 项目整体销售建议;城市双核·国际高尚生活社区下的推售模式;1#;;价格预估——定位过程; 因素 项目;市场静态比准价格;??目主流优化销售模拟及盈利预估;;区域代言核心市场，市场上行空间明显，中高端客户需求多元化;长沙城市双核·奢华智能居家· 天工名宅;档次定位直接瞄准品质高端市场，高于目前市场高尚住宅，是为城市顶级人群提供的身份、品味象征。;怎么做？ 项目物业优化建议;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;标杆举措;怎么卖？ 项目整体销售建议;;;顶级天工名宅核心推售思路;所谓“撇脂定价法”（market-skimming pricing）又称高价法，即将产品的价格定的较高，尽可能在产品生命初期，在竞争者研制出相似的产品以前，尽快的收回投资，并且取得相当的利润。然后随着时间的推移，在逐步降低价格使新产品进入弹性大的市场。 ;价格定位 The price locates;分 项;选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力） C = 60×60/ 5100（钱隆尊品）= 0.706 取值说明：∑qn、∑tn分别取值合格，为60分 p值为区域加权平均住宅产品价格;项目引领标准销售模拟及盈利预估;;;;;地铁、区域内道路的建设，区域中心化明显，让本项目城市功能更加强烈，成为更具城市感觉的项目．;;南湖的崛起，将代言长沙未来 ;紧握城市发展脉搏 超越项目本身看项目;;长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户主要构成情况．尽管各项目在主要客户构成成分上有一定出入，但不可否认私营企业主绝对是其中的核心力量，其次是医生、公务员、教师、公司高级白领。;所属板块;家庭结构：3-4口之家;客户基本特征：以高素质、高学历、小家庭的中高端客户构成这次调研的主体，该类群体逐渐占据市场； 自有物业现状特征：功能型商品房占主力，存在一定的物业升级需求； 置业意向特征：对未来市场信心有限，价格承受和支付能力评估保守，客户对市场认识清晰，置业行为趋向理性； 产品需求特征：产品需求以三房为主，二、四房为辅，80-140平米需求占主力；关注舒适和品质但对产品的优质元素理解不清晰； 对南湖板块的认识：对本板块的认识统一，认同其环境、潜力、交通设施价值。;;客户特点： 35-45岁的中年群体，一般为3口之家 家庭年收入在10-15万之间 二次及二次置业以上 一般拥有1-2部车 喜欢追求时尚，讲究排场及品味 较为留意主流报纸、户外及网络;中小户型主力客户特点及敏感点;;;;;; 区域既存的属性： 中心区+学院气息+南湖新城=“长沙更高尚的对外窗口” 对项目的认知：智能+奢华+完美规划= 天工名宅 长沙目前的城市形象:钵子街\火宫殿\SOHO酒吧,单薄而浮躁;;EACH PERSO’S CIRDE 人人都有个小圈子 不同的人有不同的圈子，不同的圈子里有不一样的人生。;SUCCESSFUL AND URBANIZED 够成就，很城市 不喜欢高级轿车，但有买得起的能力 不爱欧洲、瑞士，但配有劳力士 隔壁前台可以更漂亮，但自己的秘书一定要更会接电话 有些人只为品质档次，但我要征服这个城市;URBAN CREATURE 城市动物 不想离开城市迷人夜色，因为热爱生活 城市的隐秘，总让人心存幻想，渴望探寻;LIVE A HEALTHY LIFE 活得健康 办公室里的人说：健康第一;;RESPONSIBLE 有责任 在彻夜不息的繁华里，给所爱的人一个完美的家。; ;;我们希望从“再铸城市新名片和长沙人居新标准”的角度为本项目寻找制定价值标准的最佳解决方案，深究项目价值空间分层次向锁定客户采取最有效的方式传达。;同致行认为，基于目标下的实现脉络应该是：;;;;;设想：创意街区+公共艺术平台+概念支点等;我们的设想：《通用国际·创意市集》;我们的设想：《公共艺术传播平台》;同致行认为，基于目标下的实现脉络应该是：;展卖空间——客户体验计划;;人生哲