嘉联地产四川航空港项目全案营销策划报告.ppt

利通·青年城 世界在改变 利通在向上 星火之光 终成燎原之势 报告 纲要 踏步走：认清起点、看清前路 1 小步走：自身判断、选择道路 2 跨步走：高举高打、做大做强 4 大步走：面对挑战、迎接挑战 3 青年城燎原4步走 星火燎原：营销目标 踏步走：认清起点、看清前路 1 小步走：自身判断、选择道路 2 跨步走：高举高打、做大做强 4 大步走：面对挑战、迎接挑战 3 青年城燎原第1步 星火燎原：营销目标 写字楼、酒店、公寓、商业 项目基本判断、开发背景、区域供求分析 青年城概况 项目占地：100亩左右，中等规模； 总建面：20万㎡左右； 产品特征：5.4米层高，LOFT类产品； （本案户型为创新产品，在此归为LOFT类产品进行分析） 户型区间：60-90㎡ 项目基本判断： 地块现状 机 场 路 黄 河 路 长 江 路 临港路 弗客城 圣菲TOWN城 久居福 大 件 路 本地块 锦 华 路 空港总部基地 东:黄河中路二段 西:长江路一段 南:临港路五段 北:机场路 青年城区位 青年城周边环境 本案 黄 河 路 长 江 路 临 港 路 锦 华 路 规划定位： 以临空型休闲商务为先导的，成都新兴的商务副中心、文化产业基地、物流批发平台和宜居居住区。 青年城位于空港板块： 城南门户，商务副中心，全新宜居之城。 青年城所在区域 区域交通及配套 小结： 青年城占地规模100亩，打造LOFT类市场稀缺物业； 所在的航空港片区作为城南门户，经重新规划，发展提速； 地块所在位置连通空港成熟住宅区，周边环境相对较佳； 区域住宅开发形成已逐渐规模效应； 区域配套相对较为成熟，与城南老城南、新城南交通便利。 地块价值判断： 经济热点：经济继续回升趋势中 市场调整期未结束 8月11日国家统计局公布1-7月中国城镇固定资产投资为95392亿元，增长32.9%，比上年同期加快了5.6个百分点，比上半年回落0.7个百分点； 7月份居民消费价格指数同比下降1.8%，工业品出厂价格指数同比下降8.2%。7月份规模以上工业增加值同比增长10.8%，同比回落了3.9个百分点.； 据专业人士分析，此数据表明经济在继续回升趋势之中，投资数据与工业增加值数据略低于预期，PPI数据环比上升明显。预计市场调整期还没有结束，至于调整的幅度，预计将再调整10％－20％。 开发面临的经济形势 项目开发背景： 政策热点：六部委表态加强楼市监管，下半年楼市有压力 近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信息. 央行——加强房地产市场监测银监会——要求银行收紧二套房贷政策国家发改委——表示要加强房地产价格和收费监管国家统计局——撰文提醒政府必须警惕房价高涨国税总局——要求近日将房地产业的税收作为监管重点。 有关专家分析认为“这些都是政府将要从紧房地产政策的信号，预计下半年成都楼市 价格继续上涨压力比较大，整体成交量会不及上半年. 开发面临的政策形势 市场反应：受对房地产加强监管的信息影响，目前主流开发商普遍采取平价快销策略，显示其对下半年市场不明朗的担心。 案例：目前处在主要销售期内的品牌开发商项目 目前市场动态 小结： 针对房地产的政策收紧，下半年市场风险加大，不确定性增强； 国内经济好转速度不及预期，楼市高速反弹支撑不足； 建议青年城先市场而动，加快开发入市节奏； 加快销售速度，减少未来市场不确定带来的风险性。 青年城开发的政策经济背景： 瑞升明院 成都新天地 空港十六区 弗客城 圣菲town城 美好家园 久居福 加贝书香尚品 利通上优水岸 润扬书院阁 宗申流溪丽园 翰林上岛 青年城 区域高层住宅分布 区域供求分析： 供应特征：航空港片区面积供应以70-120㎡为主力区间； 需求特征：从销售情况分析，70-90㎡面积段需求最为旺盛； 存量特征：已供应房源中现阶段100-140㎡存量较大，市场消化能力有限； 价格特征：航空港片区高层总价以20-40万为主力区间，市场接收度较高，对总价40万以上物业抗性较大； 购买用途：区域内现阶段仍以刚性自住需求为主。 目前区域供需特征 区域以自住需求为主，70-90㎡，20-40万为主流需求。 区域置业客户特征 年龄结构：年轻人为主，30岁以下客户占到60%； 客户来源： 本区域为主，占到了整个比例的50%； 其次为成都客户，主要为城南玉林、紫荆、桐梓林、红牌楼片区客户,占比为35%左右； 成都以外客户比例为15%左右。 区域内客户类型