四川成都英祥北城映像项目定位与营销策略总纲2011年.ppt

成都英祥房地产;报告总体内容;;卖什么？;卖给谁？;何时卖？;本次报告汇报重点;市场营销突破点;营销目标;整体市场竞争格局：市场典型中高档楼盘;;;;;未来竞争格局：将使区域产品和营销水平跨上新台阶;我们的营销战略是要抢夺客户，而非单纯的储客。;;;诉求点： 1、格调高贵 2、园林、环境 3、开盘促销 ;;;康居翰林院——间接竞争者;康居翰林院;康居翰林院;;对本案的启示：;青白江住宅市场供应量较大，去化速度一般，在售项目平均去化率达60%。;在售项目2011年2月份销售情况一览表;市场小结;市场思考：;区域上，家乐福是不是我们唯一的卖点？ 城市级的商业配套家乐福将会成为整个区域所有楼盘的卖点，并非我们项目独享的优势，如何让近水楼台成为我们卖点？ ;凤凰湖片区拥挤了13个发展商  我们怎么成为区域中作老大？;项目SWOT分析;;本项目核心竞争力发展方向; 项目地处新城市规划中心，家乐福入住前，暂无品质生活配套；;本项目核心竞争力发展方向; 品牌影响力要通过本项目提升；;本项目核心竞争力发展方向;结论：文化不是本项目本阶段的核心竞争力;本项目核心竞争力发展方向; 震撼的体验区氛围，青白江唯一打造样板间的楼盘;;本项目核心竞争力探寻;问题界定和结构化分析;我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题;S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）;R1：非期望结果——按常规发展的可能结果;R2：期望结果——我们的期望目标;;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;如何解决区域带来的影响？——事件引爆 ;青白江城市发展高峰论坛暨家乐福签约仪式;如何在开盘前迅速蓄客暨解决客户到访的不利因素？;蓄客渠道拆分; 据目前情况看来，在家乐福未入住以前，同华大道仍然是阻隔青白江人流动的主要边界。项目所在位置人流稀少。 建议在新城市广场附近租用临时售楼部，既解决项目城市展示面，同时帮助项目蓄客。临时售楼部将在本项目销售过程中起到事半功倍的作用。;;如何消除高层产品的客户抗性;住宅年度推广总体思路;总体营销策略;;;产品发力：产品推荐会/体验区/样板间;与市场领先者竞争 在尽可能狭窄的地带上发进攻 改变游戏规则 建立低成本渠道结构 ;与市场领先者竞争 在尽可能狭窄的地带上发进攻 改变游戏规则 建立低成本渠道结构 ;样板区物品拍卖 风情文化节 社区竞技运动会 社会公益活动 品牌商家签约仪式 项目商业主力店入驻活动或剪彩 现场小型音乐会 现场DIY活动 红酒、雪茄品鉴会 现场奖箱抽奖 幸运风火轮等 业主联欢会 业主慰问 自助酒会 中秋赏月;住宅年度推广总体思路;何时卖？;住宅年度推广总体思路;信息交流手段在不同阶段的作用;密切配合项目推广节奏及广告传播策略，通过一系列公关推广活动来达到迅速树立品牌形象及项目形象，打造市场信心和争取最大的市场关注度的目的； 配合不同营销节点及营销事件在现场举办针对性的各类游园和促销活动，营造热销气氛、最终促进销售； 通过广大老业主、关系户和周边居民的资源优势整合、利用口碑传播直接提升项目美誉度和消除负面影响，最终促进销售。;公关活动营销;渠道扩展类;公关营销活动执行强度;住宅年度推广总体思路; 营销活动 高峰论坛筹备 ;高峰论坛筹备内容： 确定活动公司； 确???主题及活动方案； 联系专家及政府领导； 执行细案确定，并进入审批流程。 ;广告传播;营销活动 临时售楼部客户接待和来电接听 外展点布展和派单;;广告传播; 营销活动 售楼部进场并进行客户接待 行销渗透 ;客户接待、蓄客 ; 行销渗透;广告传播; 营销活动 高峰论坛活动执行 开盘活动筹备 ;客户接待、蓄客，发放VIP卡，取得预售证后进行诚意金收取 ; 行销渗透 外展执行 ;广告传播; 营销活动 开盘活动执行 选房、定购金收取、合同签订和按揭办理 ;按照开盘活动方案进行开盘活动； 按照开盘方案进行选房和认购； 完成合同签订和按揭办理工作。 ;广告传播;项目形象;项目推广： 高举高打、保证品质 、渠道为王;体验区——售楼部;体验区——售楼部;体验区——景观;体验区——样板间;城市展示面选择;;;动漫方面;