天利湖南常德桃花源高尔夫社区营销执行方案.ppt

一期天鹅湾组团 营销执行方案;一期基本资料;一期营销目标;;主要宏观调控政策一览;;对房地产开发企业进行土地增值税的清算； 土地增值税实行累进税率征收，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率越高，这对开发商的成本控制能力提出了更高的要求。 开发商一味依靠房价上涨提高利润的方法受到限制，通过快速销售、资金快速周转将是开发商未来取得高收益的长远策略。;2011.2;走势 分析;房价;项目名称;宏观调空与市场分析小结;;项目工程现状;黄色区域10底完成别墅封顶及道路和园林施工 样板区10月底完成(包括内部装修及园林施工) ;其他影响入市的因素;1.市场因素: 2010年下半年-2011年市场总体处于调整阶段;;客户心理价格预期;;定价策略与方法;项目名称;对比因素; 根据对常德和长沙最高档次楼盘的简单指标对比分析,可以计算出本项目天鹅湾的基本均价: 天鹅湾的基本均价 =(7500*30%)*81.95/78.8+(5000*30%)*81.95/68.25+(15000*20%)*81.95/85.3+(12000*20%)*81.95/79.1=8509.7元 同时可以预计，市场在未来的较长一段时间内仍将处于弱势，长沙等地别墅价格将持续下滑。 但是，营销中心将挑战不可能，充分运用综合营销手段、突破常规市场，力争一期天鹅湾组团均价达到为10500元/平方米。 随着桃花源高尔夫社区的建设推进，美好生活逐渐展现，我们预计项目800亩(包含别墅、联排、洋房等各种类型物业)整体均价将最终实现11000元/平米。 实际发售均价在开盘前根据当时市场状况及蓄客量确定。 ;;自2009年11月25号,销售热线开通以来,供接待积累客户148批 ;客户最关注的问题;推售策略;第二批： 目的： a.实现利润最大； b.再度掀起销售高潮，吸引市场关注 前提：诚意客户积累60批以上，一批销售率达90% 原则：价格优先，不急于出货 时间：2011年5月1日 数量：19-25套（剩余单位） 产品：楼王、临水、后排 价格：冲击最高价，制造价格标杆。（1.1万）;营销节奏安排;;项目SWOT分析;项目定位;项目面临的六大矛盾;如果从推广层面而言，排除不可控的政策影响，几大矛盾的核心在于：;矛盾解决之道——项目营销总策略;;自2009年11月25号,销售热线开通以来,供接待积累客户148批 ;一期营销矛盾分析;项目一期总体营销策略;营销策略分解——主导市场的过程和方式;项目形象;;市场预热期——宣传主题;市场预热期——媒体策略;户外广告表现：;市场预热期——媒体策略——项目网站;市场预热期——媒体策略——媒体专栏（硬广+新闻+软文）;市场预热期——营销活动——高尔夫正式开业;市场预热期——推广渠道1——资源利用;免费复训;最实操、最接地气、最高性价比的房地产培训课程;多·海量人才 整合1000家合作机构，20万海量各类精英人才合作;市场预热期——推广渠道2——分展场;市场预热期——推广渠道3——外出巡展;时间：2010.8.28——2010.12.31 核心目标：诚意客户不少于50位 总体思路：了解客户，适应客户，把握客户 宣传主题：山水无疆 果岭大宅 宣传形象：家在中南顶级球会 媒体策略： 占领战略要地，彰显项目形象地位 降低成本，扩大宣传面（与媒体合作举办主题论坛、建项目网站） 营销活动：高尔夫开业暨营销中心开放 推广渠道：天利、贵联社会资源，外地常德商会资源，高尔夫资源 包装展示：围墙、售楼处、灯杆棋 费用预估：约170万;;F区强势销售——宣传主题;F区强势销售——媒体组合;F区强势销售——营销活动;F区强势销售——营销活动;F区强势销售——营销活动;F区强势销售——营销活动;时间：2011.1.1——2011.7.1 核心目标：销售率超过90%，实现总体均价10500元/平米 总体思路：分批推售，制造稀缺和畅销局面，逐步提价 宣传主题：产品特征及卖点——庭院、超值空间 媒体策略：制造阶段性舆论高潮，多媒体组合 营销活动：开盘/选房活动/专题活动 推广渠道：天利、贵联社会资源，外地常德商会资源，高尔夫资源 包装展示：正式售楼处、样板区 费用预估：约30-40万（不含样板区）;;营销工作准备情况;销售人员安排及培训;