天启开启浙江宁波雅戈尔新海景花园项目全程营销报告.ppt

高山仰止;新海景的任务;1、小市场前后夹击，依托区位优势如何在竞争中求得良机？ 2、不平衡的产品力，2000万的7联联排客户在哪里？ 1）形态截然不同，总价相当 2）针对目标市场的炫富、斗富心态，如何合理定价 3）7-8联的联排是否需要调整到可以平和的竞争高度;市场部分 市场破局 项目解析 产品价值 ;[一] 市场破局 局一：2009年，楼市怎么了？ 局二：政府，你想怎么样？ 局三：2010年，何去何从？;局一：2009年，楼市怎么了？;2009年中国经济扩大内需力争“保8”，消费者在通胀预期压力的影响下纷纷选择房地产做为保值投资途径，2009年经历了一轮社会财富大沉淀。;一线城市：成交量在4-6月达到最高峰，下半年因供应不足有所下降，但全年成交同比大幅攀升。成交均价快速上涨，并屡次刷新最高价格纪录。;以下数据均为宁波市六区数据： 2007年成交27166套 2008年成交11996套 2009年成交32955套，同比增275% 2009年新增供应量230万平米，去化量395万平米，供消耗存量165万平米。市四区销售均价亦超15000元/平米。 2009年历经：量增，量飙，价涨，价顶;破局一：2009年，楼市“高烧” 2009年全国楼市量价皆创历史新高，有力促进了经济保八，但这一反弹力度过猛，少数城市投资投机比重偏高，在供不应求的情况下，房价非理性疯涨，整体态势处于高烧。;局二：政府，你想怎么样？;基于市场的过快增长，12月起政府从税收、信贷、市场管理各层面出台系列政策指向过快增长的房价及投资需求，政策调控有收紧态势。 ;利多涌现，地王频出，国进民退，豪宅当道。 ;破局二：政府，想“退烧” 2009年全国楼市量价皆创历史新高，有力促进了经济保八，但这一反弹力度过猛，少数城市投资投机比重偏高，在供不应求的情况下，房价非理性疯涨，整体态势处于高烧。 基于经济增长和政策连贯性短期政策基调不会出现大幅调整，政策调控仍将针对高房价、抑制投资性需求及规范市场秩序. ;局三：2010年，何去何从？;新开工面积大幅增长将使2010年供应放量;需求情况：高房价下刚性需求一定程度上被抑制，基于人口红利和通胀预期，改善性需求将成市场主力，投资需求??需求依然存在但会被适当抑制。;箱型整理，平稳过渡上有锅盖：涨不上去，下有锅底：跌不下来；形成围城效应促使2010年楼市：价涨量缩，形成盘整格局。 ;破局三：2010年，“稳”字当头 2010年楼市有自我调整的需求，成交量将比2009年有所下滑，但在政策面略偏暖的情况下，价格既难大涨，也难大跌，将以稳定加盘整为基调，供不应求的紧张局面将有得到缓解。 ;市场破局小结;[二] 项目解析 2010年，雅戈尔·宁波豪宅时代，差异化竞争体系解构;;长岛花园 别墅+高层 别墅面积：300 高层面积：140㎡,230㎡; 同室操戈，新海景必须 跳出同质化竞争格局，寻求差异化竞争体系 ;长岛花园——新三江口价值标杆 以景观资源最大化表现项目产品力;“傲气”如何转化为“王气”，成就王者价值 纵览全国豪宅如何封王。;上海·翠湖天地;上海·白金湾;星河湾;产品的独特性和高端程度，体现在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观甚至达到室内装修的精致程度。;尊荣堡国际俱乐部公寓; 封王豪宅KPI： 绝对核心的地段 无可复制的景观 精雕细琢的产品 至尊享受的服务;[三] 产品价值 打造项目价值体系，称王宁波豪宅市场;项目价值----地段;项目价值----人文;项目价值----景观;项目价值----服务;项目价值----精装;项目价值----精装;项目价值----园林;项目价值----门厅/大堂;项目价值----产品;项目价值----产品;大平层----九树;项目价值----产品;项目价值----产品;项目价值----产品;项目消费者定位;项目消费者定位;项目销售均价推导;推广部分 战略设问 价值探寻 广告表现 ;几个关键问题，无法回避;1。 霸占城市资源，究竟能构建多大的价值空间？;2。 总价超过2000万，可以有多少购物选择？;3。 永丰路对宁波人到底有什么意义？;4。 144席，瞄准了600万宁波人的哪一层？;站在城市的高度，厘清重点;1。 霸占城市资源，究竟能构建多大的价值空间？;香港：尖沙咀 3万港元/平方英尺 （换算人民币23万元/㎡ ） 新界 6000港元/平方英尺（ 换算人民币5.8万元/㎡）;社会财富的不断累积，及对抗通胀的需求，促成了各大城市的房价攀高，并呈现品质化分水岭。高端人群对于住宅品质的追求大幅增加，预计豪宅市场依然是2010年住宅市场的成交主力。;宁波，独具发