天津东达国际广场商业综合体项目招商定位策略.ppt

东达国际广场项目 招商定位策略 制作：张楠;;前 言得城市商业综合体，得城市商业未来;天津市东达房地产开发有限公司;东 达 国 际 广 场;目 录; 2011年宏观经济基本面良好，其最大特点是流动性过剩，固定资产投资和外贸是拉动经济增长的两大主力引擎; 2011年受宏观调控政策和人民币升值压力影响，固定资产投资、外贸和住房消费增长将同时趋缓，宏观经济稳中趋缓，进入微式调整期。 ;地产政策调控方面;从空间上看，随着天津城区土地的稀缺性进一步提高，城区的市场投资前景明显看好，价格空间巨大；而郊区则在城区稀缺性和城市建设加快的推动下，成为了房地产规模性开发的首选之地，刚性需求十分旺盛。;从需求上看，由于天津独特的经济地位，刚性需求在天津购房需求中仍然占有较高的比重，成为推动天津房价高速上涨的主要力量；此外，近年来在货币流动性过剩的背景下，投资保值型需求在天津的增长态势明显，也成为购房的主要力量之一。;目 录; 作为历史悠久的城市成熟核心区，本区域呈现高度的复合性，这在某种角度上表现为区域属性不明，同时更为项目的发展提供了大量的可能性。;东达国际广场—都心区位; ;“官气”、“商气”与“人气”的复合体;市政配套条件;坐拥海河东岸中心的便利交通;坐拥天津河东中心的多元化商业综合体;本体属性界定;;周边项目分析;;周边项目分析;周边项目分析;整体业态布局及分布 共4层 L4 美食荟萃 L3 运动休闲 L2 摩登淑女 L1 时尚新贵 B1 地下车库;周边项目分析;周边项目分析;周边项目分析;周边项目分析;目 录;直沽风情;大直沽历史文化浓厚，城市配套相对成熟。;柳墅行宫 乾隆的天津“紫禁城”; ; 洋务溯源.两堂一局;大直沽“大学堂”;大直沽荐福庵观音寺; ; 大直沽天妃宫;元明清天妃宫遗址博物馆藏品; 直沽风物 酒香飘溢;目 录;写字楼;规划解构：;;项目位于大直沽中心区域，利于打造新的城市中心;东达国际广场—客群定位;本案商业类型、商业定位、整体业态分析及建议;本案商业环境SWOT分析;商业类型建议;本案商业定位建议;本案商业业态定位建议;东达国际广场—1F（如下图）：一层全部以品牌主力店的形式呈现。如品牌珠宝店，品牌服饰，品牌化妆品，星巴克，kfc,品牌蛋糕房，和一家交通银行。; 东达国际广场—2F（如下图）：本层主要经营精品服饰，苹果iphone体验店，精品腕表系列，旅游文化商品等等。; 东达国际广场—3F（如下图）：商场左半区做一家大型的进口超市，小面积商铺可做一家雪茄吧，一家红酒坊，和一家滚石音像店，超市旁边经营一家高端体育用品店。因为该项目定位在旅游文化观光地，所有走廊部分全部做旅游文化商品店。公寓部分做为银行的办公区。; 东达国际广场—4F（如下图):本层主要以餐饮为主，商场和连廊部分经营特色餐饮店，公寓部分经营老舍书场，京剧票友馆，和主题茶馆。;东达国际广场—5F(如下图）：经营一家大型量贩式KTV; 东达国际广场—6F（如下图）：商场部分做大型娱乐配套如（电玩城，台球城等）。连廊和公寓部分做一家大型会员制健身会馆。;酒店式公寓;酒店式公寓;目 录;营销策略;营销初步构想;营销初步构想;市场形象定位 ;东达国际广场拥有中国的传统关系格局——人和建筑双重的格局分布。 客户对产品的认同度，绝大部分来自于对地段的价值衡量，不具复制性和可比性，河东大直沽区域作为天津瞩目的黄金地段，储备地产形同储备了社会地位、身份、财富、荣耀、升值等多重意义。 将私有的、专属的、交际的行宫意识形态贯穿，私人会所的定位，属于天津高端楼盘罕见的概念。 ;营销主题 OPTION Ⅰ;社交名流基本礼数的升华;营销主题 OPTION Ⅱ;和客群的沟通点，基于产品的区域价值，以及功能定位。 在“大直沽”置业，决定了客户的价值取向， 不单限制于价格，是一种内敛的张扬。 对项目的品质要求、以及对建筑的细节偏好， 注定项目的具体细节需要落实到目标客群的水准之上， 才能满足产品的性价比，支持产品的地段价值。 横向比较，项目在功能之外，应体现与其相似楼盘的附加值。;营销主题 OPTION Ⅲ;馆指会馆，私人会所的概念，突出了产品功能。藏指臻藏品，私藏的行为。 两个字言简意赅地描绘刻划着项目的精神旨意。私藏品气盖云天的气度。 博屋传世，蔚为奇观，藏物致远，通达云升。 以大直沽会客厅的概念，将产品的地段价值表露无余，满足高端客户对具有传