天津天嘉湖星耀五洲项目总体营销推广策划报告.ppt

;前 言;;引 言;目 录;天 时; 抑 制 提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购房。 拐 点 京沪深穗楼市交易量出现大幅萎缩，万科带头降价，一些大型房产中介机构关门歇业，专家纷纷预言房价拐点已经出现。; 强 硬 从07年11月1日开始生效的土地新政中对开发建设时间（空置两年土地收回）的硬性规定，将加快项目开发和商品房入市速度，市场竞争更趋白热化 回 落 受宏观政策及一线城市的影响，岁末年初天津商品住宅成交量大幅回落近40％，天津楼市冷热交加，开始进入优胜劣汰的调整过程。; 反 思 在这样的政策环境下 项目如何规避政策风险实现逆势飞扬？ ;地 脉;竞争激烈 国内外知名品牌开发商云集天津，地产上市公司众 多。万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧 桂园、恒大、万通等所开发项目遍布天津各个区域， 产品供应已成为天津市场主流。 津南区集聚了富力、华润、首创、吉宝、红磡等品 牌开发商，2008年将上演品牌开发商之间的激烈搏杀。 ;竞争态势 滨海新区：一枝独秀 中心城区：二龙戏珠 津南区域：三足鼎立 郊区巨擘：四大天尊 外环周边：十面埋伏; 滨海新区：一枝独秀 中新天津生态城——占地30平方公里；容纳150万人口；2008年启动3平方公里。一座综合指标全球领先的现代化和谐宜居的生态新城。两国总理签署的项目，将是中国生态文明的示范样板区。;中心城区：二龙戏珠 1、老城厢板块 总建面：225万 ㎡（住宅128万㎡ ，公建97万㎡）。 均 价：12000元/㎡。 名 盘：TOWN中堂 、檀府 、富力城 、中新城上城、 金盛国际 、仁恒海河广场 、壹街区。 特 点：城市中心配套成熟，高层住宅为主兼有少量 城市别墅，商用物业开发趋势明显。;2、大梅江板块 体 量：占地879.8万㎡，总建面692.79万㎡。 均 价：10000元/㎡。 名 盘：华夏津典、埃维昂依云小镇、海逸长洲、第6 田园、水晶城、水岸公馆、卡梅尔、江胜天 鹅湖、弘泽印象、水岸江南、梅江湾。 特 点：已发展至中后盘阶段，目前仍有近200万㎡放 量，是天津高档项目供应阵营的有力支持者;津南区域：三足鼎立 1、红磡·领世郡 总建面：140万 ㎡。 产 品：联排别墅、独栋别墅，4层半花园洋房、7 层电梯洋房以及小高层 。 均 价：10000元/㎡。 配 套：27洞国际标准高尔夫球场；3.4万平米的 社区商业。 特 点：一直是整个区域价格、成交量标杆项目， 大盘规模化开发优势突出，强力吸引了 “空客”高管的集体入住。; 2、金地·格林世界 体 量：占地556亩，总建50万㎡。 产 品：公寓、花园洋房为主 少量景观小高层。 均 价：8500元/㎡。 特 点：项目价值已获得高端客户群认可，尤其是洋 房产品虽然价格持续上涨但楼盘消化速度较 快。07年底推出了90平米以下小高层公寓， 其中部分精装修产品市场反应尤佳。;3、双港新家园 体 量：占地1070公顷，总建面580万㎡，人口约18万人 产 品：综合性大型住区，2007年11月开工，5年建成。 30％的经适房，2008年提供１３.５１万㎡。 均 价：经适房4100元/㎡；限价房5500元/㎡。 特 点：北临梅江南生态居住区，距外环线1.8公里，距 市中心11公里。涵盖生态居住区、经适安居 区、文化、卫生、教育、以及商业服务等多功 能建筑为一体的综合性居住区。;郊区巨擘：四大天尊 1、东 邪—东丽湖 2、西 毒—西部新城 3、南 帝—团泊新城 4、北 丐—京津新城 ;板 块;板 块;板 块; 外环周边：十面埋伏 　　 为解决中低收入家庭住房问题，天津市政府将在外环线绿化带以外平均５--１０公里范围内，用八年的时间规划建设１０个新家园。; 项目分布： 东南部的双港地块，东部地区的华明地块,军粮城北地块，东北部的大毕庄地块、小淀地块，西北部的双街、双口地块，西部的中北地块，西南部的张窝地块，南部的大寺地块。;体 量：总占地４８２４公顷； 总建面２５８６万㎡。 均 价：5000元/㎡左右。 动 态：华明和双港两个