天津星耀五洲超级大盘度营销策划总纲终稿达观.ppt

一场40亿的营销战役;在现阶段,现金比利润更重要! 比现金更重要的是信心和勇气!;本案思路;一、09年任务目标;09年销售目标;目标解读;我们将有多少货量和怎样的产品来支持30亿的保底目标！;09年取得销许节点产品分布图;09年取得销许节点明细;各阶段获取销许供货情况分解;我们的产品形态是怎样的？{一期产品解读};78万㎡货量构成—1;78万平方米货量构成—2;我们的工程进度如何配合销售？一期工程节点分解;09年一期产品工程进度;一期样板区工程节点;小 结;天津市场解读;08年第四季度天津别墅市场概况;一、06～08年总体比较;二、区域结构走势 ;三、区域价格走势 ;四、第4季度天津别墅市场成交情况;2、成交均价 08年第4季度，市内六区别墅成交均价达20986元/平方米；滨海新区和环城四区分别为9759元元/平方米和9232元/平方米；远郊县受恒大金碧天下低价入市影响，本季度成交均价仅为5658元/平方米。 ;五、面积细分市场 ;2、各区域面积细分市场结构 ： 整体市场成交以经济型别墅为主，奢华豪宅成交则以市内六区占主导。 ;六、总价细分市场;2、各区域平均单套总价： 市内六区高总价豪宅特点显著，远郊县成交以低总价经济型别墅为主。 ;3、各区域总价细分市场结构： 08年第4季度，市内六区别墅成交主要以300-500万元和1000万元以上价位段为主，1000万以上的项目主要以西康路36号和海逸长洲为主，300-500万的项目主要以招商钻石山、奥维拉美墅和天鹅湖为主。 滨海新区主要以300-500万别墅成交为主，主要成交项目为芦花庄园和天保金海岸。 环城四区别墅成交总价主要集中在100-150万元、150-200万元、200-300万元价位段。100-150万元主要成交项目为东丽湖万科城；150-200万元主要成交项目为东丽湖万科城和领世郡；200-300万元项目主要为东丽湖万科城、华韵欧风博文苑和华韵欧风博文苑。 远郊县别墅成交主要分布在50-100万元和100-150万元价位，主要成交项目为恒大金碧天下。 ;七、单价段细分市场 ;八、四季度天津别墅TOP5;位于蓟县的恒大金碧天下10月份以低价开盘主推250平米以下低总价经济型别墅，结合旅游地产概念，取得很好的销售业绩。08年第4季度，恒大金碧天下的成交面积和成交套数均居于第一位，其成交面积为59500.5㎡，占第4季度天津市别墅成交量的42.92%。 东丽湖万科城凭借东丽湖自然景观资源优势，随着空港产业的不断发展，产业导入人口逐渐增多，其区域人气趋旺，区域价值进一步凸显，使得第4季度东丽湖万科城别墅成交面积9227㎡，占全市别墅成交量的6.66%，居于第二位。 磐石坊11月份开盘，成交5200.2㎡，占全市别墅成交量的3.75%。 和平区西康路36号别墅成交单套面积都在450平米以上面积段，因此虽然成交套数排在第15位，但成交面积却排在第5位。 ;2、按成交均价统计:;卡梅尔位于梅江南生态居住区南部，其项目到08年10月已经销售至尾盘，10月份别墅售出一套独栋，均价34066元/平方米，位居成交均价第一位。 西康路36号位于市内房价最高区域和平区，同时西康路36号也是该区域唯一的别墅项目，因此其成交均价较高，08年4 季度成交均价列居第二位。 海逸长洲位于梅江高档住宅区，毗邻友谊南路CBD的核心区位，凭借梅江公园景观资源，提倡景观豪宅概念， 08年第4季度其销售均价居第三位。;八、四季度天津别墅TOP5;恒大金碧天下虽然其销售价格较低，但由于其成交量较大，成交面积占全市别墅成交量的比例为42.92%， 使得其在4季度成交总额较高，占全市别墅成交总金额的26.48%，销售额排名第一位。 西康路36号凭借其较高的成交均价和较好销售量（成交面积），在第4季度有较好的销售收入，其销售额占全市别墅成交总金额的9.58%，位居销售额排名第二位。 东丽湖万科城凭借其较好的销售量，本季度销售额占全市别墅成交额的7.06%，位列销售额排名第三位。 ;07、08年整体市场容量解析;08年天津房地产销售TOP10;2008年各区成交面积参考;依据09年我们的推货量和销售目标;所以说:2009年的天津房地产市场就是星耀年，一旦我们横空出世，必将覆盖整个市场！那么，我们究竟该如何打赢这场战役？;二、09年营销核心战略;09年，我们必须要做到：; 4个“抢” 一、抢时间 二、抢市场 三、抢份额 四、抢客户; 回归客户、细分市场 差异策略、务实操作;方针解读;战略1：回归营销的本质，以客户价值为核心。;战略2：细分市场，明确各市场不同需求，做到有的放矢。;战略3：针对不同市场，施行差异化营销渠道战略。;战略4：多手段、多渠道务实操