天津金地国际广场项目营销推广方案提报.ppt

金地国际广场营销方案提报 2010年1月 以世界的眼光造一座城 目 录 项目本体分析及认知 市场环境分析 项目定位 价值提升建议 2010年营销计划 思源其他优势资源 项目本体分析及认知 3、规划及产品设计分析 4、基础卖点分析 2、地块现况分析 1、区域条件分析 【项目本体分析及认知——区位条件分析】 项目位于天津是河东区津塘路沿线，处于中环与外环之间； 位于天津城市空间发展主轴上，是连接市区与滨海新区的枢纽； 天钢柳林城市副中心的规划必将进一步加速区域发展; 距东站： 8公里 距快速路： 1公里 距滨海机场： 7公里 距高速路： 8公里 距滨江道： 8公里 距海河： 1.5公里 距南站CBD：4公里 依靠城市发展方向 占据未来东部中心 发展潜力巨大 交通大环境优越 区域现状发展不充分 项目处于旧城改造区域，周边环境有待改善 项目北侧紧邻津滨轻轨1号桥站，人流相对集中，生活配套设施较完善 项目界内有现状建筑待拆除，现状先锋路南侧为旧居住区及老厂房 项目东西两侧均为旧厂房，目前厂房已基本完成搬迁，整体环境较空旷 【项目本体分析及认知——地块现况分析】 北 西至规划龙岗路 南至规划娄山道 东至规划武当路 北至津塘路 交通概述： 紧邻津滨轻轨一号桥站，公交线路较多； 规划地铁7号、10号线均在项目周边设站。 占地约16.9万平米 总建筑面积约33.5万平米 别墅部分：总建筑面积约10万平米，由180-300平米区间联排别墅组成 高层住宅部分：总建筑面积约13.5万平米，由95-230平米区间普通住宅组成 公寓部分：总建筑面积约6万平米，由40-70平米区间平层、LOFT公寓组成 商业部分：总建筑面积约6万平米，其中地上约4万平米，地下约2万平米 以居住物业为主的综合体大盘 【项目本体分析及认知——整体规划分析】 别墅部分户型统计列表 180-230平米区间叠拼、联排产品为主 【项目本体分析及认知——别墅产品】 2010年首推联排产品 20%-50%的赠送面积是产品最大优势 编号 类型 建筑面积（约㎡） 地下室面积（约㎡） 实际使用面积（约㎡） 面积溢出比例 总套数 总建筑面积 （㎡） A 下叠 200 98 298 49% 32 6400 B 上叠 180 87 267 48% 32 5760 C 下叠 200 93 293 47% 32 6400 D 上叠 180 47 227 26% 32 5760 叠拼别墅产品户型配比估测 中庭、南北双庭院、下沉庭院、入户花园等设计特点的运用，增加户型舒适度 【项目本体分析及认知——别墅产品——叠拼别墅】 200-230平米区间产品为主，大部分产品面积溢出超过35% 编号 建筑面积 （㎡） 地下室面积 （㎡） 实际使用面积 面积溢出比例 总套数 总建筑面积 （㎡） L1 203 78 281 38% 79 16037 LA 222 90 312 41% 87 19314 LA1 226 100 326 44% 18 4068 LB 234 96 330 41% 66 15444 LB1 225 96 321 43% 7 1575 LC 254 75 329 30% 18 4572 LD 286 100 386 35% 17 4862 LE 310 0 310 0 6 1860 LF 305 0 305 0 6 1830 LG 300 0 300 0 12 3600 LH 300 0 300 0 10 3000 联排别墅产品户型配比情况 【项目本体分析及认知——别墅产品——联排别墅】 中庭 南北双庭院 下沉庭院 下沉庭院 独立主卧层 独立主卧层 户型功能分布合理，收纳及休憩空间合理排布，主人房奢华舒适 【项目本体分析及认知——别墅产品——联排别墅】 140平米以上大户型产品为主,将受二贷政策影响 43层高层：三梯三户、三梯四户设计，面积区间110-230平米 33层高层：三梯四户设计，面积区间95-140平米 7层多层产品：两梯两户设计，面积区间150-220平米 单元面积（㎡） 户数 面积（㎡） 户数比 面积比 230 172 39560 19% 27% 210 86 18060 9% 13% 170 172 29240 19% 20% 110 172 18920 19% 13% 140 132 18480 15% 13% 95 132 12540 15% 9% 218 14 3052 2% 2% 165 28 4620 3% 3% 高层产品户型配比情况 【项目本体分析