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天鸿.领仕馆营销策略方案
天鸿〃领仕馆营销策略方案
10年房地产市场走势
10年我们将面临两个确定性和 ?09年对乌鲁木齐的房屋交易量激增,价格快速上扬。将会导致市10年上半年
三个不确定性:
的成交量大面积下降,随着市场存量房减少,上半年价格会有小幅上涨,但上
确定性
扬空间有限,到下半年会有下降的趋势。
房价如果持续上涨,政府出台更强
有力行政政策无疑是确定的。 ?
一旦行政政策出台,市场一定会进 10年对房地产市场影响最大的是信贷紧缩政策,开发商贷不到开发资金,购
入一段时间的“休克期”,这是确
定的。 房者贷不到按揭贷款,将会导致市场成交量大面积下降,价格已经有下降的趋
不确定性 势。
CPI是否会上涨?还会上涨多???? ?10年房地产市场会严格执行09年出台的各项政策,主要从土地、投资、信贷、
什么时候达到最高?不确定
什么时候出台更强有力的行政政 保障房等四个方面进行调控,然而市场走出价格飞涨状态的关键在于信贷政策
策?现已出台的行政政策的执行
力度如何?不确定
行政政策出台后市场将进入一段 的收紧,但作为CPI治理的重要市场手段,在CPI没有出现明显下降的状况下,
时间的“休克期”,这段时间有
多长?市场将在什么时候恢复? 信贷政策不可能有所松动,从紧的货币政策依然是10年宏观调控的主旋律。
不确定
2
一、 天鸿领仕馆本体分析
3
本案占地10亩,由于地块本体条件的限制,致使景观及项目规
模无法与区域竞争项目形成有利的竞争优势。
? 地块限制了景观的规划,无法
与临近的御园公馆、美术馆的
社区规划和规模相比。
4
本案由两栋高层围合景观组成。高层沿道路布置了底层商业。
地下一层为会所。
? 项目周边缺失商业氛围,沿街
主干道的商铺稀少,本案在建
成后,有一定的商业铺面需求,
在主要业种集中在以满足日常
生活为主的社区商业。
? 地下一层是以业主为客群目标
的娱乐、休闲的会所,经营项
目面临场地大、装修标准高、
人气少等因素,直接销售难度
非常大,需要招商、销售并举。
5
会所涉及到的7个业种的经营面积比较大,开办费用和经营压力
较大,对会所整体的经营管理需要统一。
? 会所需要有便于操作的的招
商思路和计划,同时可以采
取招商后再销售模式,带租
约销售,可以提高对投资客
户的吸引力;
? 由于长沙路处于房地产开发
的重点区域,未来两年的高
品质社区集中,而目前的针
体商业环境很差,中高收入
家庭对周边的高档服务性商
业的需求量较大,但需要较
长的培养周期。由此会所招
商、销售需要考虑使用者对
铺面的需求。招商工作要提
前,充分了解投资客户、使
用
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