天津静海老百货地块项目策划报告.ppt

“老百货地块” 策划报告; 感谢百恒公司给予四方大泽公司本次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全力，运用自己的专业优势及力量，为静海老百货项目做全面、立体的剖析，并拿出符合即实际情况和独到见解的策划方案。;我们的目标;关于项目定位的思考……;;投资环境分析 ;一、中国经济运行状况;二、房地产宏观市场分析;三、天津城市发展定位;四 静海战略发展定位 ; 根据天津总规划趋势，受静海城区规划影响，区域房地产需求不断的增加，为项目提供了足够的客户群。 静海人群的生活习惯，决定了老城区的改造目前仍是静海的重头戏，项目核心的地段条件，将成为其抢占市场份额的最大卖点。 ;（一）乡镇布局;◆城建成果 至2006年，四年累计投入建设资金52亿元。 新区初具规模，老区改造提升效果显著，新建标准住宅小区53个、263万平方米，并实现了住宅“双气”化。 全县境内公路总里程达到1622公里，公路网密度比2002年每百平方公里增加了25.4公里，乡村公路通车里程达到1108公里 。 ;（三） 静海经济发展;区域市场分析;地块名称;静海市场供应量分析;静海县近期供应楼盘分布如下图所示：;商品房成交统计;价格走势分析;静海县1月至4月价格仍在稳定增长，主要原因是有新盘入市，且楼盘素质较高，从而带动了成交价格的上涨。;二手房市场分析;二手房成交统计分析;商品房与二手方交易对比;四方大泽预测：; 随着新政策的发布，房价整体趋势上升，客户对小户型的需求较大，两室面积在90-100平米，小三室在120平米左右。 而对于那些资金较充裕的客户群来说对项目有较强的挑剔性。由于西城发展较为成熟，教育、医疗、购物是许多客户选择西城项目的理由。;第三章 市场竞争分析;市场竞争分析; 根据本项目的基本情况，选取了绿园、幸福新天地、 塞维阳光、九通家园、等8个项目作为本项目可比竞争对手进行重点分析，包括各项目的产品情况、客户情况、销售情况等方面。;一、总体供应情况;二、产品情况;三、销售情况;不同户型销售统计;不同面积销售统计;四方大泽观点： ◆项目两公里范围内高层住宅销售均价约3500-3900元/平方米。 ◆各项目销售率较低，06年开盘项目销售率在15%-20%之间。说明当地客户需求较差，一人多房的情况普遍。 ◆90-110平米二室和120-130平米三室户型为主力销售户型。 ◆根据现场的实际了解各项目在房管局登记的销售数据与实际销售情况存在较大差异。、 ◆销售周期长，多层项目销售期为2年。预测高层的周期更长，销售难度更大。 ;四、价格情况;四方大泽观点： ◆自2006年4月-2007年5月上市的项目涨幅在13%-16%。2004年—2005年九通家园和金海园项目上市较早，3年内涨幅在26%--35%。而且是多层产品销售较好。 ◆新城区域的在售高层项目均价在3800--3900元，3500元-4700元之间。整体呈上升态势。按地域优势和市场周期判断本案的均价高于4000元。;成交客户大部分来源于当地企事业单位和子牙镇、大邱庄镇、中旺镇等私营业主。 收入在3-4万元左右，年龄在30-50岁之间，家庭结构以老少两代居；三代同堂；新婚家庭居多，主要对三室120平米以上户型感兴趣，部分新婚家庭青睐于两室100平米户型。 地理位置，周边配套，小区品质为主要成交因素。 成交客户中主要分为：为子女教育、改善性和婚房。 ;五、营销手段分析;项目分析;一、项目概述;周边环境;规划指标;地块SWOT分析;S项目竞争优势 ●静海核心地段 ●便捷交通 ●丰富配套资源 ●开发商实力 ●专业团队的合作 ;2;3; 综合以上SWOT分析，从市场竞争因素、消费者购买能力、市场供需因素、产品本身因素、销售策略等各项因素的综合，建设集居住、购物、休闲、娱乐、为一体的静海高档综合生活圈，才能形成项目热销的局面！;项目定位;目标客户选取;由上图我们的核心客户群主要为： 镇上政府工作人员 事业单位工作人员 私营企业主 合资企业工作人员 他们具有如下特征;目标客户群特征;二、项目定位;定位原则; 项目定位;从地段上说：;三、形象定位;初步案名建议;其他建议案名：;四、产品定位（住宅部分初步建议）;　;　;通过市场比较法和加权平均法计算出: 当前入市模拟均价为3900元/平米（当前入市价格） 考虑到年经济增长率，及静海区域市场涨幅特色，07年下半年至08年初，涨幅不应超过6%，通过我们大泽专业的销售团队，将有望将价格继续提升10%，预计08上半年市场模拟均价约4250元/平米。;第六章 项目规划建议;一、整体规划建议;区域分离 建议将用地分为两个区域，商业区与居住区，商业建筑与居住建筑相对独立；地块西临胜利大街，北临东方红