天津静海高端大盘项目前期策划营销推广方案.ppt

协成（中国）机构—地产决策研究院;报告框架;客户需求的界定;客户需求的理解;核心问题界定及分析逻辑;第二部分：中高端市场定位可行性分析;一、天津市城市发展分析;天津市城市发展基本结论;天津市简介;天津城市发展历程;天津市城市战略;经济总量高速发展，环渤海区域仅次北京;天津市城市经济—产业结构;天津市城市格局—总体规划;以“中心城区滨海新区核心区”为主体，结合东部沿河发展带，构筑“T”行组团式布局结构。;天津市城市发展趋势研判;二、天津市房地产市场发展分析;天津房地产市场发展分析基本结论;整体市场环境分析—政策环境相对宽松;2004-2009年天津市房地产开发资金来源构成（单位：亿元）;历年天津市商品房投资额及其增速;整体市场环境分析小结;整体市场供求分析—土地供需两旺，土地价格持续上涨，整体土地市场活跃;整体市场供求分析—市区土???稀缺，土地供应和成交的重点逐步转向新城区;整体市场供求分析—综合性用地和住宅用地成交比重较大，商业办公用地成交价格最高;整体市场供求分析—新房市场供需两旺，价格相对较低，处于市场快速发展阶段;整体市场供求分析——住宅市场占据主导，各物业价格普遍偏低，处于价格补涨阶段;整体市场供求分析—远郊五县住宅成交活跃，价格上涨空间广阔;土地市场： 整体供需两旺，市场交易活跃 从区域看，市场供应和成交主要集中在环城四区和滨海新区，市场外扩趋势明显;整体市场客户分析—客户特征：来源广泛，以本地客户为主;;整体市场客户分析—随着市场的快速发展，客户群体开始细分，客户需求不断提升;整体市场发展趋势分析;三、静海县区域发展分析;区域发展概况;区域发展概况——构建“一带、两城、一区” 的城乡布局结构;本项目概况——本项目位于静海新城规划核心区，未来优势凸显;本项目概况——四至：东侧紧邻春曦道，南北为绿化带及住宅区，西侧水系围绕;区域经济分析——GDP超15%的高速增长，经济发展潜力巨大;区域经济分析——投资和消费增长强劲，09年分别上涨43%和19%。;区域产业分析—“精一、强二、兴三”的产业发展战略，二产占比保持55%以上;区域发展分析小结;四、静海县房地产市场发展分析;新房市场分析——静海商品住宅成交量及价格水平位于五远郊区县前列，潜力尤显;新房市场分析——2010年静海商品住宅量价齐升，月均成交近600套，前景开阔 。;新房市场分析——2010年静海新建住宅成交占比6.66%，呈继续扩大之势;新房市场分析——新建住宅成交逐年上涨，2010突破6000套;新房市场分析——新建住宅为成交主力，二手市场无竞争力;新房市场分析——2010末新盘价格高涨，刺激市场继续上行，产品需求多元化;;区域客户购买力特征分析;满足自身居住，寻求开阔舒适，景观环境更为优美的第二居所;区域房地产市场发展小结;五、市场增值能力分析;市场增值能力分析基本观点;土地市场——近年住宅土地成交大幅上升，价格稳定，整体向好，发展势头稳健;土地市场——2010年住宅土地市场持续活跃，成交量大，溢价率高;土地市场——活跃重心转向郊县，静海地区位居前列，土地升值快，发展潜力大;新房市场——近年来天津市场积极向好，供销两旺，价格不断攀升;商品房市场—— 各区县市场蓬勃发展，远郊区县增速较快，发展潜力大;商品房市场——近年来静海市场高度活跃，成交量大，价格增速快，保值增值能力强;市场增值能力分析小结;六、静海县住宅发展现状分析;区域市场概况;重点借鉴案例：宇泰领海嘉园;土地价值分析—核心地段，抢占最优质交通及城市配套资源;?;产品分析——精品社区形象及优质产品打造高端品牌价值;客户来源：项目以地缘性客户为主，满足本地居民置业需求 购买目的与特征：改善型客户居多，满足自住及改善需求，少数客户兼有投资意向，说明本地客户购买力较强，对优质产品需求较旺盛 客户结构：高于当地市场均价的价位，拉开了当地不同收入人群的差距，使客户结构更集中于高端，产品服务更纯粹，塑造品牌形象;销售分析—客户对项目认可度高，项目价格上涨快，溢价能力强;项目定位分析——定位高端，打造高端产品，满足高端客户需求;依靠准确的项目定位及大力的主题炒作，领海嘉园“核心地段主题大盘”的开发模式得到市场的高度认可;重点借鉴案例：竹沁园;土地价值分析——借势新城大开发，土地价值提升潜力大;地理位置;客户特征分析——投资需求旺盛，购买力强劲;鑫记房地产公司自2006年起在静海接连拿地40万㎡，开发系列低密楼盘金海园、兰海小区、竹沁园、菊芳园等，均取得良好的销售成绩，塑造出一定的规模与品牌效应。 客户对小高、多层产品认可度高，购买热情大，追求更高品质产品及居住环境。;合理规划提升项目的投资价值;较高的产品品质提升投资价值;项目定位分析——中高端定位，打造性价比产品;开发模式分析——竹沁园采用“边缘地段宜居社区”的