宁波迪赛明天广场商业综合项目营销策划报告.ppt

;目录;PART 1 项目概况及经济指标;项目基本情况;地块现状图;地块区位图;总用地面积：21580 m2 总建筑面积：56090 m2 其中商场：31093 m2 酒店式公寓：24997 m2 地下室：11300 m2 容积率：2.60 建筑占地面积：9006m2 建筑密度：45.9% 汽车泊位：地上56个 地下350个（双层地下停车） 建筑层数：9层 建筑高度：40.9米; 产品面积配比;PART 2 项目定位;一、客户定位;宁波第一优质族群聚集社区;购买特征： ·投资老手，数次置业，经验丰富 ·看好整体市场走高趋势和区域未来发展价值 ·看中本产品的市场稀缺性 ·股市中已获可观利润，需投资房产保值升值 针对产品：40—69㎡产品;次主力目标客户群;次目标客户群;总结1 一个敏锐时尚/深具财富观的优质族群;总结2 热爱城市生活的＼格调品位一族;二、项目定位;A、定位必须将爱尔尼项目整合一体，形成规模优势;B、定位必须体现唯一性、排他性、差异性三大原则;整合市场定位;大社区整合定位;新江厦产品属性定位;三、项目品牌精神·营销主题定位;本案规划、功能事实上就是欧美最流行的国际BLOCK，国际街区，作为国际上20世纪中期刚兴起的一种全新社区规划理念，同时也是欧美城市发展的最成熟模式，“国际BLOCK”，代表着最时尚、最合理、最舒适的新型城市居住和生活方式 ;如果直接告诉消费者BLOCK生活，可能不太明白；再告诉街区生活，想想过去的小巷生活，退是温暖的家，出是熟悉的 城市、街道、名店……东西方的一切仿佛早已相通相融;在欧美许多国家，街区式生活已是人居的主流模式。如伦敦的牛津街、意大利的米兰街区、美国的环球CITYWALK、圣地亚哥霍顿中心、日本惠比寿花园城，都是享誉世界的国际街区。 ;“城市是忙碌的，而街巷是舒缓的。”一条有休闲气质的情趣特色街，品茶、饮酒、谈情说爱，现代时尚的休闲气息在不经意间就渗透在生活之中。让人真正感受到“日子缓缓，生活散散”。早在1961年，简·雅各布出版的第一本专著《美国大城市生与死》，曾在美国社会引起巨大轰动。雅各布通过非专业化的清晰语言，将人与人的活动、活动的场所交织起来。其生动活泼的笔触勾画了人们之间各种复杂的交互活动:孩子们在公共空间中嬉戏玩耍、邻居们在街边店铺前散步聊天，街坊们在上班途中会意地点头问候……;“国际BLCOK”的概念来源西方，它是西方城市迄今为止，运用得最为成功的城市规划方式，因此被称为“国际BLOCK”。作为城市发展最被看好的新单元，“国际BLOCK”有着特定的构件和深刻的含义，在城市规划、历史传承和生活方式等方面，都具有独特的地位、品味、稀缺性，以及价值。;最迷人、最城市、最时尚、最完善、最国际化的生活方式 国际BLOCK街区生活;PART 3 工程计划及进度;一、规划方案设计、申报;十、内外装修施工;PART 4 项目投资资金计划;PART 5 项目销售计划;从目前鄞州中心区住宅价格情况来看，离本项目近在售项目销售价格均在8500元/㎡。 已交付楼盘，南苑国际单身公寓和万达广场公寓目前售价均在万元以上。 ;结合鄞州中心区市场现状，及部分楼盘为参考依据。 建议项目销售价格在12000元/㎡（包含1800元/㎡ 精装修标准）。 以上销售价格为开盘初期销售价格，而项目产品价格走势根据市场走向及项目本身决定，有一定涨幅率。;销售日期;PART 6 项目营销变更说明;以办公定位出售：;以酒店公寓定位出售 ;PART 7 项目营销推广;推广目标;营销推广五大整合策略;1、板块整合战略 ——强化中心地段，市中心概念 万达之后，谁可引领新CBD前行？万达开业之后，其重点从销售转向运营，而本案的营销，就必须进一步深化、定义、演绎、整合这个宁波第二中心板块，从板块/区域发展的诸多优越要素、发展利好/趋势等角度，强化市中心概念，借此提升本案的价位预期。;2、借势战略 ——强化本案毗邻万达、联盛等的优越价值 都市森林以万达而一举开鄞州中心区价位之先河，本案作为新项目切入市场，必须率先借助万达、联盛之势，打万达牌，形成与竞争对手鲜明的地段价值对比。;3、联合营销战略 ——针对利用迪赛已有项目资源和客户资源，快速准确营销 本案体量不大，是一大弱势，必须联合迪赛楼盘资源（如万科）及投资客户资源（如学府1号），形成资源共享，快速积累优质客户群．;4、反广告营销策略 ——突破传统大众媒体传播方式，加强非广告渠道的小众渠道传播 本案体量相对较小，产品类型、目标客户相对集中，传统大众媒体（如报纸广告等）针对性效果相对不够；加强新闻、网络、短信等针对性渠道的应用，提高营销的实效性．;5、产品深度营销战略 ——强化产品在投资性、智能化等角度的鲜明特点及优越