宁波长岛花园2期宫殿豪宅项目推广战略执行方案.ppt

长岛花园2期推广战略执行方案;王者归来 谁与争锋 ;1、禁购令出台，如何直面“有钱也不让买”的局面 2、近30亿的超级货量，如何应对2期总销的严酷挑战 3、距1期销售神话已经1年，如何让产品价值重新赢得客户;第一部分 / 必威体育精装版市场动态分析及未来研判 第二部分 / 二期推货节奏安排及销售目标 第三部分 / 全新推广包装及营销战术制定;第一部分 / 必威体育精装版市场动态分析及未来研判;宏观环境——国家;中观环境——宁波;微观环境——长岛;长岛花园已成交客户分析： 高层平层： 41％为二套房，35％为三套房及以上 高层跃墅： 29％为二套房，53%为三套房及以上;长岛花园;雅戈尔已占据宁波豪宅市场半壁江山 未来竞争多来自内部 从大市场来看，具备与长岛同等地段 和环境条件的项目，几乎没有 当前在售豪宅产品，可选余地极少 未来竞争还未推出，长岛2期具备先发优势 长岛板块价值成熟优势明显。;同类型产品比较分析—— 平层;小结：本案跃墅在客厅主卧面宽、附加值、正南临江、江景资源、城市中央位置上超越市场！ 并在第一居所选择上超越别墅产品。;从政策中，我们读到严酷 从市场中，我们感到优势 从客户中，我们看到希望;通胀问题仍然存在，购房依然是未来民众重要的保值渠道 新政虽然严厉，但大家都处于同一环境下，长岛优势反而凸显 客户购房势必更加谨慎，优中选优之下，他们的视线将更为集中，长岛的比较优势将最大化体现 高端客户购买力仍在，不断压抑之下更在积聚能量，伺机引爆 “高端2套房客户、高端新婚客户、升级大房客户”将是未来三大核心突破点所在 项目的唯一性、独特性和性价比，将是保障成功的核心密码;长岛2期，让我们 大胆想象，小心前行;第二部分 /二期推货节奏安排及销售目标;定价定天下 原则：价格只能上行，不能下;3月;二期推盘策略;第二批入市： 主打7/8#楼王，立标杆 创造价值利润最大化 建议时间：9月~10月（待定，视下半年行情） 入市理由：高层石材干挂落地，景观到位实景动人;挖掘老客户新客户优惠措施 老客户带领新客户成交的，老客户可享受免去二年物业综合管理费优惠，新客户同样???享受免去二年物业综合管理费优惠。 （备注：费用预计平层优惠约1万元/套，跃墅约1.8万元/套） 客户界定：老客户陪同新客户到案场参观购房的，填好申请书，成交及全款到位后方可享受相关优惠。 其他建议：此优惠措施同样可适用于一期余房。;减轻付款压力 建议首付3成起（此付款方式针对首套房按揭客户） 如果客户系首套房并按揭的客户首付款可降低至3成起，从而降低购房门槛，促使销售，如非首套房按揭的客户一律首付按6成起收取。 分期付款 1、付定7天内补足30%以上首付款，并签约； 2、签约6个月内支付20%房款，签约12个月内支付20%房款； 3、2012年12月31日前支付剩余30%房款。;加大一次性付款优惠力度 建议首付3成起 1、付定7天内付足30%以上首付款； 2、付定30天内补足100%房款； 优惠力度建议：满足以上付款方式可优惠95折;针对新政的客户引导： 针对三套房客户购买问题 1、以成年子女名义购买； 2、以父母的名义购买； 3、企业家客户可利用公司名义购买； 4、假离婚（不倡导，万不得已情况第三方出面沟通，如银行） 全员营销 1、雅戈尔在售楼盘意向客户资源共享 2、雅戈尔高端项目已售房源客户资源共享 3、华星高端项目及商业项目客户资源共享;保底26亿，挑战30亿！;·2期整体价值再梳理 ·分产品价值策略构建 ·2期形象包装定位 ·6大核心推广战术;如果说长岛花园1期，让我们懂得了天赋极致的真正涵义 那么长岛花园2期的旷世登临， 又将让整个宁波领略怎样的震撼与惊叹。;1、二期整体价值再梳理;1个高度;首享1个引爆点;“两江北岸”即将启动，十二五规划核心 超越鄞州中心区、超越东部新城、超越三江口 以超越一切之势，引领宁波未来20年;热迎5大利好 ;江北万达火爆开业，区域配套全面成熟;大天一豪宅资源带全面形成 中央为我所用 从天一商圈，到和义大道，到大剧院，到来福士商圈， 到九岛一心，到环日湖休闲带，再到长岛花园， 首席城市豪宅资源带已经成型，大宁波绝对唯一;从天一到长岛，一条全宁波 最精华、最成熟的豪宅资源带，已经打通;2期准现房呈现，看得见的顶端品质;强调6个唯一;大三江内唯一的 一线南面江;大三江内唯一的 超4万平大中庭;大三江内唯一的 长达2500米水岸线;大三江内唯一的 约百米超阔楼间距;大三江内唯一的 中轴龙脉上首位置;大三江内唯一的 最大顶端圈层聚集区;打造5大升级;奢豪精装大升级，系出豪宅极致理念;东首位置大升级，长岛之尊三江之首;观江距离大升级，三江亦如私家庭园;观景视野大升级，360度封鼎三江楼王;产品品质大升级，从豪宅走向宫殿豪宅;确立