宁波鄞州雅戈尔玺园项目营销策略提报.ppt

[雅戈尔鄞州项目营销提报];[1] 产品;产品核心价值及定性;核心价值一;占地面积：5.9万平米（88.5亩） 总建筑面积：14.87万平方米 其中高层住宅8.78万平方米 别墅2.7万平方米 商铺2000平方米 容积率：2.0 套型：复式高层主力276-310平米，最大388平米； 别墅主力407-414平方米，最大482平米 套数：高层住宅300套/别墅65套 建筑风格：高层住宅ART风格 别墅地中海风格;项目核心价值——占据宁波主城区核心;万达、联盛 商圈;项目核心价值——雅戈尔强势品牌;项目核心价值——双面环水，风生水地; 高层区块南北90米超大楼间距，视野非常开阔。 别墅区采用创新四联院形式的独栋别墅，既达到了独栋别墅的高档，又规避了政策的限制。 高层区块与别墅区块分别设独立出入口，高层区人车分流。;专享1梯1户 280平米复式空中别墅 南北大面积露台、阳台赠送 底层6.6米架空 挑高6.6米高豪??大堂;享受独栋居住空间 14.4米大开间 150平米大面积采光地下室/半地下双车位车库 90平米前后双庭院 私家电梯;高层住宅19#楼西首388平米的复式空中别墅，其拥有最好的景观资源，南北无遮挡，超豪华楼王。 别墅区沿河布局有五栋470—480平米的的极品楼王，完全独栋别墅，拥有超大庭院与水系、绿化等景观资源。 ;项目紧靠由SMART广场 、北京华联宁波商场 、深国投宁波商业中心 、钱湖天地以及方立项目等多个商业广场组成的高档次特色餐饮、购物、休闲、娱乐的BEST商业中心，商业整体规模与档次堪比天一广场。;项目市场属性的确定;产品优化建议;打造亲水平台，增加附加值;高层架空层打造优质景观与公共文化空间，营造场所感,彰显档次和品位;利用栅栏或中等灌木将别墅前花园私有化;[2] 竞争;市场竞争及结论;宁波豪宅，又见里程碑 市场研判;大市向好，稳步调整，需求旺盛;从独树一帜到全面开花;竞争对手扫描;对手研判; 开发商：中海地产 地段：宁波南高教园区旁 规模：占地300亩 产品：高层复式豪宅，联排、双拼别墅 主力面积：高层复式豪宅250、330平米，联排、双拼别墅250-300平米 价格：目前复式豪宅1.6万/平米；别墅2万/平米 销售情况：目前一期复式豪宅与别墅在售，推出部分基本售完，明年三期豪宅将推出 项目特点：鄞州中心区2009年代表豪宅楼盘，规模大、档次高，演绎经典英伦都铎风格建筑;城市豪宅典型竞争对手——雍城世家;城市豪宅典型竞争对手——雍城世家; 开发商：荣安地产 地段：鄞州公园东侧 总建：18万平米 产品：高层大户型豪宅 设计：建设设计绿城，室内设计美国HBA 价格：预计2—3万元/㎡ 物管：高力国际 开盘时间：已经开工，2010年销售 项目特点：鄞州中心区已知的2010年豪宅楼盘，地处鄞州区行政中心核心区，西临25.6万平方米的鄞州公园，景观环境优越，180米的最高建筑高度为华东地区最高住宅楼。;200平米高层豪宅;项目资料;卡纳湖谷二期为欧洲宫廷风格别墅，造型洗练，外立面通过澳州砂岩干挂提升建筑单体的品质感；部分套型上运用创新的手法，以双拼名义报批，做独栋产品，通过假结构规避政府要求。;竞争力研判—项目在目标市场的竞争格局中，处于领先者地位;城市中心 市场领先 顶级豪宅;[3] 客群;客群价格、产品倾向， 及购买特征;站在颠峰世界的人 他们是谁？;客户调查分析;客户调查分析;特征一、自信及自我心强，旁人很难影响其观点；;产品关注点;客户锁定;综合看之，诉求调性必须是 身份高度 ≥淡定自然;[4] 定价;定价依据及总销目标;价格判断原则—— 基于开发商目标原则;价格预估基础一：城市豪宅的自然增长;价格预估基础二：竞争对手横向比较;价格预估基础二：竞争对手横向比较;我们的价格目标;本案销售目标 开盘九个月销售90%以上。 以上销售目标主要依据预期制定，依据项目的特点，项目在实际操作中，发展目标有二 1）如开盘阶段市场发生波动、形势不利，则以上述目标为底限，努力完成销售任务。 2）如开盘阶段市场形势良好，则力争通过品牌建设、客户管理、开盘前排摸、开盘模式等技术手段，尽量争取更高的溢价。;[5] 营销策略;推售策略; 如何高效实现目标 营销企划;营销策略 本案营销推广的要点是以联院别墅提升项目品牌形象，以空 中别墅户型塑造性价比优势。 销售分多次推盘，先推联院别墅，等联院别墅销售理想同时 接受空中别墅预约；价格高开高走、如销售形势较好，价位 迅速拉高。 第一波通过品牌形象、价格（联院别墅）走势、成功热销 （联院别墅）三管齐下，一举奠定项目品牌高度，塑造良好 的市场口碑； 第二波同步推部分空中别墅，以空中别墅迅速回笼资金，依、 靠品牌高度推高价格，获取更多溢