安徽合肥庐州公馆国际公寓项目营销执行报告全案.pdf

,是-我们的地产营销观！ 香港置嘉国际集团上海复盈置业 2009版 合肥欣国置业 庐州公馆-国际公寓全案营销执行报告提案 The report about development position 2009年10月26日 目标： 实现欣国置业开发的徽商广场之公寓部分更快的销售速度、更高的 销售收益、更强的抗风险能力，同时使欣国房地产集团领跑合肥高端地 产市场。 方法： 在深刻把握当前房地产市场大势的前提下，结合项目地块基本状况、 项目产品规划设计、区域发展方向、企业发展目标以及企业资源状况进 行系统性定位发展，确定项目的必然速销之路。 我们先从项目面临的问题挖起！ 项目处于合肥市宿州路4号地块， 具体为红星路以南，宿州路以东，庐 江路以北，无为路以西。宿州路和城 市主干道长江路交叉，以叉点为中心 500米范围内是合肥市最繁华的商业中 心地带，其中宿州路为传统的商业中 心区，是合肥市最繁华地段，在一定 程度上代表着合肥市的商业形象。 4号地块毗邻安徽省省委和安徽省 人民政府。地块周边有合肥市最好初 级教育资源红星路小学和南门小学， 有安徽省最好医疗资源安徽省立医院， 有合肥市最好的景观带环城（包河） 公园。 经济指标： 总占地：31.244亩（20830㎡） 容积率：≦9.5 建筑密度：≦45.7% 绿化率：≧26％ 建筑限高：约100米 总建筑面积：约213006㎡ A栋经济指标： 建筑面积约为：92485㎡ 地上六层商业部分：3.4万㎡ 7——30层为酒店式公寓： 单层建筑面积约2500 ㎡ 层户数：约30户 A栋标准层平面图 A栋南向主力户型尺 寸图 4.200x15.100=63.42平米 （套内） A栋西向主力户型尺 寸图 3.150x14.100=44.4平米 （套内） A栋北向主力户型尺 寸图 4.200x15.200=63.8 平米 （套内） A栋东向主力户型尺 寸图 6.300x14.100=88.8平米 （套内） A栋产品分析 市场竞争力 A栋公寓： 公寓层：7—30层，约24x30=720户，体量大。 面积：套内面积约44—88平米之间，建筑面积55—105平米之间。 总价预测：以8000元/平米计，每套公寓总价约在44——84万。 结论：公寓体量较大、户型面积偏大而使销售总价提高、进深 较大导致采光受局限。市场竞争力减弱。 应对策略 1、弱化劣势，提升产品竞争力是重中之重 2、借助国际品牌 3、还要做足细部功课 1）项目产品再定位 2）外立面的匹配风格 3）目前户型还有多少优化的空间？ 4）中高端客户的需求是怎样的？ 7）物业管理的高适配性？ 8）项目营销目标怎样实现？ 还要继续挖下去！挖项目再定位！ 1、项目的再定位 2、关键卖点 3、精益求精的几个方面 4、脉冲式销售把握 1、项目的再定位背景 其一：基于自身产品，走常规化的市场营销已无意义，产品力 和市场竞争力较弱。 其二：合肥作为中部的省会城市，急需导向性的酒店服务管理 来引导一种生活模式，同时也给合肥的房地产开发理念和运作 模式带来根本性的改变。 其三：合肥房地产市场还处于卖家居、卖环境的阶段，真正营造 全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。 市场发育程 短缺市场 供求