尚美佳南昌中航国际广场项目营销总纲.ppt

09年中航国际广场项目营销总纲 ; 本报告是基于世联的方案基础之上，根据项目实际情况，以市场为正势，理顺项目营销思路，而制定的销售模式及执行方案，但一份报告，不可能解决所有问题。因此还需在执行过程中不断加以细化 。;报告思路 ;报告思路;报告思路;★ 我们如何定位？;产品分析——酒店与写字楼、物业功能交叉;中航集团：中国航空工业非航空业务的主力军和最主要的实业平台，旗下有21家上市公司，在江西拥有丰富资源，包括中航地产、格兰云天酒店、天虹商场、上海宾馆、江南证券、江南信托、中航物管等国内知名企业品牌。 中航地产：2008中国商业地产领先品牌 格兰云天酒店：全国知名的五星级酒店 中航物管：全国物业金榜排名综合实力名列全国第二名 江南证券：江西省第一家综合类券商;红谷滩CBD;纯粹的商务综合体、国际水准、高档次、高效率的产品配置??—层高、大堂、电梯、行政洗手间、空调等多个设计点在当前南昌市场都非常具备竞争优势。;奢侈的绿色商务——2150平方米生态广场、360度立体一线江景、壮观的八一大桥景观，与江南三大名楼之一滕王阁遥相呼应。;项目特征;本体总结 ;博泰滨江－3.5万㎡－租售结合 江西广电大厦－ 18万㎡－租售结合 新区管委会－3.4万㎡－租售结合 丰和都会－5.5万㎡ －租售结合 红谷现代城－5万㎡－租售结合 海航白金汇—7.4万－租售结合 联发广场－20.75 ㎡---作为公司的固定资产，少量推向市场。 国际金融中心—17万㎡---租售结合;2009年—1010年红谷滩写字楼供应; 09年为区域内写字楼的快速发展时期。众多品牌开发商实力力作将一一登场，且都顺应了高标准高规格的现代办公条件发展的需求。因此项目在硬件及品牌两项核心优势上，未来将存在非常激烈的竞争。 那如何跳出区域的红海竞争，打造自身的核心竞争力？;我们引入蓝海战略 ： ; 中航集团内部品牌和资源（地产、商业、酒店、高尔夫、金融证券等）的重新整合，而组成的蓝海商务服务平台的完整支持系统，是超越南昌所有写字楼的、超越客户期望的强大的商务服务平台。; 2008年，中国经济面临前所未有的困境，雪灾、地震、三聚氰铵危机、人民币升值、CPI持续上升、股市崩盘、楼市持续低迷、宏观调控严格执行，加上内需不足、外贸出口受阻，大型企业利润严重下滑，广大中小企业面临严重的生存危机。企业核心竞争力在哪里？生意该怎么做？一系列的问题困扰着企业的决策者。 中航国际广场的蓝海商务服务平台所能提供的，是南昌前所未有的、有助于建立企业核心竞争力机制、赢得企业竞争优势的强大的商务服务系统。;问题分析;目前写字楼的价格分布;主要购买面积区间分布：;以上项目，既有以租为主不出售产权的写字楼如江信，也有完全出售产权的如财富广场。但无论是以租为主还是以售为主的写字楼，被承租或已售的面积集中在100-150m2的比例最高，达41%，特别是120-150m2的面积户型更受追捧。即出售总价在70-90万元的写字楼在市场上最受投资者欢迎，月租金在3500-5500的写字楼在租赁市场上最受欢迎。 另外，100m2以下的面积也占到三成多的比例。而以租为主还是以售为主在面积分割上的最大区别在于其小面积（100平方米左右）的套数占总套数的比例不一样。以租为主的写字楼小面积套数比例较小，而以售为主的写字楼小面积套数占了很大的比例。;目前写字楼面积分割区间图 ;购买客户主要特征 ;自买自用是本土公司一大趋势 只租不买是外来公司的一大特征;南昌市现已落户世界500强企业22家 微软、ABB、科勒落户高新； 德国麦德龙落户青山湖区； 美国万豪国际集团与洪城大市场合作； 美国沃尔玛第三家门店即将开业； AP穆勒-马士基有限公司南昌代表处租用在江信； 通用电气（中国）有限公司---医疗系统集团（南昌办事处）租用在江信； 西门子（中国）有限公司（南昌办事处）租用在江信； 诺基亚（中国）投资有限公司（南昌办事处）租用在江信； 柯达（中国）股份有限公司（南昌办事处）租用在江信； 法国达飞轮船(中国)有限公司南昌代表处租用在江信； 国际商务机械(中国)有限公司(IBM)租用在江信；;美国百事可乐落户朝阳洲； 美国福特和德国格特拉克集团分别与江铃汽车集团合资； 法国泰耐克、百安居联手落户红谷滩； 美国AECOM集团落户在长堎工业园 ； 美国安利落户西湖区,办公租用财富广场及站前路； 中美史克(葛兰史克)南昌办事处 日立数字映像（中国）有限公司广州分公司（南昌办事处）;ABB、科勒都属于较早一批选择南昌的500强企业，从其企业性质来看，都是制造型企业，其从拿地起即规划建设了自己的办公用房； 05年江西微软技术中心设在南昌高新区高新大厦北楼，微软的落户提升了高新区及其区内金庐软件园的对外形象和品牌；