尚美佳南昌央央春天豪宅项目整合营销推广策略.ppt

;本报告核心：明晰并实现以下两大目标;;道Method;市场环境分析;从供给来看，上市公司是市场出货的主力，扩大供给推动业绩增长，销售回款带动资金流转;10年上半年，受益于销售价格的持续上涨，除华润置地及金地集团因上半年销售面积同比降幅显著，造成销售金额同比出现下降外，其他企业的销售金额同比均出现幅度不一的上涨，同比而言，整体情况良好。 基于09年全年房价前低后高的走势，09年下半年销售面积环比出现放量，销售金额环比也大幅度增加；目前宏观调控未现松动，10年下半年销售情况面临考验。 多数企业10年上半年销售金额未及全年销售目标的一半，但各企业并未调整销售目标。下半年，在市场行情未确定的前提下，存在增加供给量保证销售业绩的需求。;;国内半年市场;政策法规;政策法规;当前市场总结;“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，政府决心很大，房价不降，政策不松，目标达不到，将损害政府公信力;未来市场预判;从银行来看，对于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观，银行的支持将成为调控继续推进下去的保障;国家公布的数据显示，70个大中城市的新房价格指数已经开始回落，部分房价上涨过快的城市房价上涨趋势得到遏制;调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变;短期调控的政策逻辑：促供给压需求，逼迫房价下降;新政百日后，调控在继续沿着保障房、资金面、土地、信贷四个方向持续进行;调控方向：不解决房地产市场的制度缺陷，短期调控政策还将放大负面效应;未来市场预判;GDP的持续走低是否引发政府再一次放弃对房地产的严厉调控，非常不确定;2010年1-8月供应量走势;2010年1-8月成交量走势;供求关系分析;2010年重点案例成交情况;2010年下半年受国内外经济形势的复杂化和难以预料的影响，及国内经济的发展态势下半年国内经济增速减缓已成定局，下半年市场环境将会十分严峻； 面对经济形势的复杂，和二次探底的担忧，国家并不会对房地产调控政策有所放松，而是想尽快的通过调控打压过高的房价，这样为将来如果真的需要刺激经济时留下政策空间，以此来解决目前经济的两难问题，所以房地产在下半年的经济形势，政策形势预计会越来越严峻。 随着“金九银十”的趋近，开发商推盘入市，抢滩市场的时机再次到来，供应量必将持续放大，而消费者的持币观望，必将使楼市有所调整。如何抓住机遇，把握南昌楼市脉搏，抢占市场先机才是开发商生存发展之道。 整体市场行情偏紧，但豪宅项目仍然热销的事实，给我们坚定的信心;【开发建议】;南昌豪宅市场供需关系分析;我们对高端豪宅理解—— 1、具有较高地域文脉认知度的区域内； 2、能最大限度的满足少数高收入人群的居住需求； 3、占有稀缺性资源或资源数量； 4、销售价格、各种产品性能指标、土地价值明显超出平均水平； 5、价格敏感度低于品质敏感度。;1998-2000;各阶段特点——高层豪宅崭露头角;南昌万元级别以上豪宅空间分布;项目名称 ;别墅潜在供应量突破50万平方，未来市场竞争激烈;;*;南昌豪宅市场横向对比分析;分布区域;以占据城市中心/江景或湖景资源的豪宅为主：容积率普遍在3.0以上;新古典主义风格和现代风格两驾齐驱;层高一般在3米；均存在约6-8米的架空层,大堂挑高以6-8米为主流;项目配套;区域;;区域;产品类型;营销特征;南昌目前高层豪宅面积主要集中于150~280平米之间，主卧一般为套房设计，部分项目主佣分离；本项目户型产品设计存在一定的缺陷，但南北通透、客厅和餐厅完全分离是项目的最大卖点。 目前现有高端豪宅内部配套主要集中于会所、商业街、酒店、游泳池、幼儿园等的广泛应用，其他设施较少；架空层、挑高大堂为豪宅的必备设计 现有高层豪宅项目主要以精装为主，而豪宅别墅基本都为毛坯，未来高层豪宅的发展趋势是往精装、名牌家居厨具、新技术的运用方向发展。 目前南昌市高层豪宅单价集中于1.1万~1.5万之间，豪宅（含别墅）总价主要分布在200~400万之间； 豪宅的推广主题主要以生活方式为主;典型豪宅项目营销案例借鉴;典型畅销楼盘——“海珀兰庭”推售节奏;绿地中央广场营销活动推广;*;6月30日， 南昌首座世界级城市综合体华耀启动 ——绿地中央广场项目开工仪式 邀请省、市重要领导参加，引起轰动效应;产品类型;需求分析----客户群体分析;结论;道Method;央央 春天;项目经济技术指标;以大户型为主，少量公寓为辅。总价高，首付和还款压力较大;可建设用地呈“L”型，呈南北向，周边建筑对本项目遮挡影响不大;配套;优势;道Method;地段——老城核心区，配套齐全;所属区域;户型;他们对地段价值有深刻的认识，投资意识极强； 从未居住在市中心，对于市中心的生活极其向往； 原来就居住在市中心，对原有生活方式已经习惯，不希望改变； 产品的品质和推广层次与