尚美佳南昌玺园三期整合营销之下的解决之道.ppt

玺园三期整合营销之下的解决之道;;报告结构;从市场宏观透析;07年1月~09年6月，南昌市区商品房成交量曲线图;从“成交量”上看 ■波峰：07年8月41.7万㎡（当年10月显著衰落20.8万㎡） ■波谷：08年9月9.03万㎡（当年12月显著回升35万㎡） ★波谷仅为波峰成交量的22% （08年2月成交仅6万㎡，楼市极度深寒；但考虑到春节及雪灾因素，故不计入整个市场的波谷） ? ■两个拐点、两个政策出台： “927新政”及“10月22日利率七折令” ?;07年1月~09年6月，南昌市区商品房均价曲线图;从“单价”上看 ■单价波峰：07年12月 5883元/㎡ ■单价波谷：09年2月 4157元/㎡ （09年1月均价3536元/㎡，其中含大量的定向销售房源，故不计入整个市场的波谷） ★波谷相对于波峰，均价下挫了29% ★今天的位置：09年6月均价4914元/㎡，相对于峰值下挫了16% （即：跌幅的一半已经补回）已相当于07年6月份???均价水平 ?;07年1月~09年6月，南昌市区商品房成交量及均价曲线图;回头看拐点 楼市“量与价”的起伏，受制的因素很多 （受宏观经济、金融政策、国际经济环境影响） 但从大的方向上可以看出： ?;是什么因素，在迅速作用楼市量与价的涨跌？ ;一、927新政 关键词：第二套房首付四成、利率上浮10% KFS资本金比例须达35% 。;一、927新政 关键词：第二套房首付四成、利率上浮10%、KFS资本金比例须达35% ?;一、927新政 关键词：第二套房首付四成、利率上浮10%、KFS资本金比例须达35% 二、1022 利率七折令 关键词：首套房 首付两成、利率七折；1个点的契税 ?;是什么因素在迅速作用“量与价”的涨跌？;是什么因素在迅速作用“量与价”的涨跌？;一、927新政 [关键词]：第二套房首付四成、利率上浮10%、KFS资本金比例须达35% 二、1022 利率七折令 [关键词]：首套房 首付两成、利率七折；1个点的契税 三、527 资本金下调 [关键词]：资本金比例回调至20% ?; ?;一）927新政 二）1022 利率七折三）527 资本金下调四）二套房贷政策收紧 。;哪些政策在影响楼市“量与价”的涨跌？;何时调？怎么调？会不会调？;接下去：楼市成交的“量与价”，取决于以下两种力量的博弈;1、为对抗“通胀预期”， 投资客加大入市 2、市场供应量不及 3、因房价不断上涨，造成市场的追涨效应 4、出台政策加大对购房者及开发商的金融支持（近期不可能） ?;综上分析，下半年的市场走势 受 的影响非常大; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?; ?;第二部分 区域市场分析 ;2008年供应量： 城南象湖：供应量：952万㎡；现开工待售供应量：112.72万㎡。 莲塘：供应量：596万㎡；现开工待售供应量：107.65万㎡。 2009供应量： 城南象湖：供应量：413.34万㎡；现开工待售供应量：60.26万㎡。 莲塘：供应量：189.7万㎡；现开工待售供应量：88.28万㎡。 ;地块名称;; ; ; ;;;各项目月均面积对比;;尚美佳观点：;报告结构;从产品特征来看，玺园三期客户群体依然是具备一定的经济基础的主流客户群，但相对于二期的整体年龄结构会有所降低;成交客户购买行为汇总;被调查意向客户分析;客户对玺园感兴趣的主要因素有：地段、交通，配套，楼盘形象、升值潜力等 ;对玺园不感兴趣的主要因素为价位高，消费者承受能力较低 ;尚美佳观点：;报告结构;项目两大利好点，其中昌南大道尤为关键，莲塘与南昌的关系，将随着道路的贯通迎来更为高速的对接 澄湖的莲塘中心区地位早已确立，但政府的整体迁徙力度不够，但一旦莲塘新中心地位是无可厚非的。;项目解析——三期整体规划尺度;项目解析——玺园整体地域关系升级图;繁华的 国际的 家庭的 公园的 湖畔的;究其源，可以追溯到上世纪前叶美国里斯顿新城的发展规划。里斯顿新城是美国最大最成功的新城之一。这座新城最初的开发理念就是：为居民建设一个终身居所。 ????从城市的居住形态来讲，“一生之城”是一个具有造血功能、可自我成长、可持续发展的梦想之城。它能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供居住产品和其他城市区域功能需求，因而是具备自我生长能力的城市区域形态。通俗地说，“一生之城”的业主，从单身、结婚、有孩子、孩子上学，直到养老等各个阶段不断变化升级的物质需求和精神需求，都可以在一生城市里得到满足，从而可以永久性居住。 ;