尚美佳深圳振业横岗御花院项目整合管理.ppt

深圳振业横岗项目 整合管理;关于振业，品牌！实力！;星海名城1、2、3期 ， 翠海花园1、2期的成功开发为公司树立了良好的企业品牌和业界口碑，为振业下一步的开发奠定了良好的基础 ······ ;振业地产向横岗进军，深圳市公开出让土地有史以来最大的一块土地;深圳地产看关外!关外TOWNHOUSE唱主角;市内土地供应少、价格高，同时市场对住宅的需求还是持旺，这导致市场供求发生变化。 由于交通、政策的利好，关外房地产发展迅猛。 各品牌地产商纷纷挥师进驻，以致关外地产如火如茶。 众多关内置业者把目光纷纷投向关外 关外住宅由于关内实力企业争先进入,物业档次开始升级换代! ;横岗研究!;住宅消费市场潜力较大，横岗镇房地产开发规模继续扩大!交通条件的改善，促进房地产的发展,房地产开发企业优胜劣汰，开发行业面临新的竞争格局 !;目前在售楼盘有，新亚洲广场、隆盛花园、锦冠华城、卓越城市中心花园、名门世家，建筑面积都不超过10万平方米，容积率均低于2.5。以住宅为主商业为辅，商业只是作为小区的生活配套。 但是做为本案和中海项目的进入，楼盘在规模上将有一个很大的提高，特别是本案的启动在档次上提升横岗整体质素, 横岗的房地产市场即将步入规模化开发阶段。 ;横岗的楼盘以半围合、全围合、组团式的结构为主，是目前房地产市场的主流形式。以多层、小高层为横岗现有小区的主要建筑形式，只有康乐花园有部分别墅建筑。以封闭式纯居住小区为主。;三房是目前主要户型，面积在110平方米左右，其次是二房，其他四房、复式也有一定比例。横岗居民较易接受创新的户型结构，如锦冠华城推出的入户花园就受不少购房者的青睐。 可见大阳台，大露台、入户花园等不计面积或少计面积的户型将会受到居民的普遍欢迎。 ;横岗住宅楼盘面积成交价格在2600～3800元/平方米；目前价格最高的楼盘是卓越城市中心花园，均价在3600元/平方米；名门世家价格相对较低，均价3000元/平方米。 ;横岗分析!;1、政策动力:深圳市 “一市多城，众星拱月”的城市发展战略计划 ，确定规划、开发、改造建设宝安中心城 、龙华新城、龙岗中心城、布吉新城等8个卫星新城。;3、品牌动力:04年，随着特区内土地资源紧张，土地供应量及少；关外庞大的土地市场和消费潜力也引起了品牌地产商的浓厚兴趣，万科、卓越、中海等纷纷斥巨资在关外启动。; 小结： ●横岗住宅消费市场潜力巨大 ●交通改善，促进横岗房地产发展 ●品牌地产商的进入，开发行业进入全新的竞争局面 ●目前横岗开发的项目普遍的10万平米，多以多层、小高层为主的普通住宅。 ●规模大，档次高的住宅项目还是空白， TOWNHOUSE项目更是稀缺。 ●对于大规模、高档次住宅项目在横岗片区将有巨大的机会点。;找出真正的竞争对手 不是隔壁中海,而是近邻万科;TOWNHOUSE近距较量;万科坂雪岗项目 低容积率：1.1 产品结构：50%花园洋房，30%多层，20%小高层； 教 育：3.2万平方米公办名校，两所幼儿园； 完善配套：3万平方米商业和会所； 地块环境：有大量的植被保存，坡地平缓； 预计今年10月公开发售;万科华宇项目 开发形态待定 龙岗区布吉镇坂田村雅园路与坂雪岗大道交汇处 ;本案的直接竞争对手应是万科在坂田的坂雪岗，中海项目近邻本案同在一片区，因为本案目标消费群体定位较高,产品档次更高,所以两者不存在直接竞争关系!;本案的预期入市时间与万科项目入市时间表不约而同，产品形态接近，目标消费群会有一定重叠！主要是会造成较大的市场信息干扰！;万科板雪岗项目因土地成本较高，预期售价会创关外新高！;振业横岗深度理解!;项目区位分析: 1）优点：项目处于龙岗区横岗镇六约村北片区，周边自然环境优越，有大片山林、起伏的山恋。交通也十分发达，深惠公路与水官高速近邻本项目，项目后面为中海项目用地，整个片区有两大品牌地产商的进驻将会大大提升该片区的地块环境与地块价值。 ;2）优点：项目规模较大，占地300多亩。地形方正，呈长方形。在整体小区的规划上有较大的空间，尾部还有一小块面积，利用的好也将是一用武之地。;3）优点：项目距规划中的商业用地保持了一定的距离，规划中文化体育用地与政府公共场所用地近邻本项目。据以上，本项目易打造人文的居住环境。 ;4）优点：本项目距布吉海关仅十多分钟车程。深惠路与水官高速、3号地铁大大缩短与市区的距离。3号地铁的建设将贯穿布吉、罗湖与香港。;5）缺点：项目由于近邻两条主道，在一定程度上会有噪声干扰，如何利用项目规划设计来弥补这主缺点，将显得很重要。;6）缺点：项目周边的民房与烂尾楼对本项目有一定的影响。;7）机会点：集资建房将受到严格控制，商品房需求日益增大。今后土地的规划管理日益严格，对土地实行有序的开发和利用，当地人集资建房的成本