山东临沂市罗庄区永福苑高端项目前期策划报告.ppt

Heng jiu Group - 恒久集团;;;城市背景;城市背景;城市背景;城市背景;城市规划;-重点工程;城市背景;-现状归结;城市背景;宏观体系;宏观体系;宏观体系;宏观体系;本体探究;;-区域分析;本体研究;本体研究;-地块分析;Strengths优势分析 ;;-理论分析;市场现状;- 一级市场 土地挂牌;- 一级市场 土地挂牌;地块位置;市场现状;市场现状;--二级市场住宅-竞品项目分析;竞品项目;竞品项目;竞品项目;--项目探究;;竞品项目;在售项目大致户型配比;;户型;;户型;;户型;;户型;;户型;;;总结： 周边竞品项目开盘时间主要集中于4、5两个月份，最晚不超过于上半年，部 分项目以进入蓄客期。故2012年4-6月份为周边竞品项目开盘高峰期。;1：三室户型占总体户型比例为 70%-80%，市场反应优异，去化较快，主要户型面积为100㎡-130㎡。 2：两室户型占总体户型比例为10%-15%，市场反应较差，去化较慢，主要户型面积为60㎡-100㎡。 3：一室户型占总体户型比例为5%左右，部分项目将其作为试点户型，主要户型面积为40㎡-60㎡。;1：华润佳园：预计2012年4月份开盘，初步定价为3300元/㎡左右。 2：江泉国际：一期开盘均价为3200元/㎡，二期开盘价格未定。 3：韵皓·金桂园：一期开盘均价2600元/㎡，二期开盘2700元/㎡，三期即将开盘均价初步定于：3000元/㎡。 4：盛世沂城：一期开盘均价3100元/㎡（别墅按套销售），二期开盘价格未定。 5：水韵华庭：2011年10月一期开盘，均价2800元/㎡-2900元/㎡，二期预计3000元/㎡。 6：宝丽一号：暂未销售，价格未定。 7：美华·世纪新筑：2011年3月6日开盘，均价3000元/㎡。 8：美华·金地华府：2011年12月25日开盘，均价2870/㎡。;;1： 周边竞品项目推广渠道采用： 主要推广方式：DM单页投递、楼盘围挡、户外广告。 辅助推广方式：短信、报纸、杂志、网络（使用较少，主要为临沂在线房产网、家在 临沂网） 2：周边竞品项目推广核心。 华润佳园：交通位置、住房品质高。 江泉国际：本土龙头企业、高科技太阳能、品质、位置。 盛世沂城：特殊地势、住房品质高。 金桂园：价格实惠、交通位置。 水韵华庭：价格实惠、周边配套。 宝丽一号：本土龙头企业、住房品质高。 世纪新苑、金地华府：本地龙头企业、住房品质高。 ;1、华润佳园：未开盘。 2、江泉国际：一期去化80% ，二期未开盘。 3、韵皓·金桂园：一期去化95%，二期去化70%，三期未开盘。 4、盛世沂城：一期去化95%，开盘当天热销80%，销售额1亿。 5、宝丽一号：未开盘，共400套房屋，目前蓄客300多组。 6、美华·金地嘉园、盛世嘉园：全部售罄。 7、美华·世纪新苑：一期去化率80%。 8、美华·金地华府：一期去化率70% ;-市场数据;案名;项目名称;注：未包含本区内违规未批先建项目及本案的建筑体量; 在对临沂市场需求调研过程中，为准确把握市场需求抓取有效客群，对问卷内容、调研对象、调研区域等进行了细致的设置和选取。;;;;;;;;基于需求调研，从分析来看，较多的人更倾向于选择现代设计风格的楼盘。因此，在小区规划中，可适当融入现代风格的元素，提升项目的整体品质，迎合当地的置业偏好。 基于一房需求调研来看，临沂对一房的认可能力还处于较差阶段，绝大部分消费者不认可一房产品，以罗庄区客户最为典型，在产品面积区间上适可设置少量两方产品。80平以上尽量设置三房迎合当地市场需求。;-需求总结;;-矛盾阐述;;-核心客群界定;综上所述， 项目核心客群，主要分成以下几种;-核心客群界定;-户型配比研究; 结合核心客群对户型配比进一步推导;-户型配比研究;1、结合需求调研，对需求面积进行分析，发现超过130㎡的产品需求量较少，而超过140㎡以上的需求量更少，因此项目产品面积上线应设置在140㎡以下，主力设置迎合较大需求的产品，走稳健销售路线，规避销售风险。 2、本项目定位为刚性需求楼盘，无法支撑高端置业人群对大户型产品所需求的高品质楼盘，所以项目不设置较大面积的户型产品。;二房与三房分界线设定：95㎡;综上所述， 项目户型配比为;-产品建议研究;一卫与两卫的分界线设定：119㎡;;;因本项目物业类型普通住宅，针对客群更多的是相对年轻置业者，现代简约的建筑风格则更受该部分置业者的追捧。同时，立面适当增加其他元素更显品位时尚。;临沂安联现代城;;临沂置业习惯;为了规避边户等具有销售抗性的户型，结合市场以有产品进行借鉴创新，并结合地块在整个地块规划的位置，把边户产品变成优势户型，建议在大户型及边户产品上设置大户型景观阳台，尽量朝向中心景观或自然景观，打造差异化产品，