山东临沂宏宸大厦项目营销策划推广提案.ppt

临沂市经济开发区宏宸大厦 ——项目推广方案（草案）;前言;策略篇;;临沂市场写字楼难卖;板块特点分述——特点、客群、价格、去化水平; 从区域看，市中心勉强生存，周边板块缺乏支撑。 从客群看，本地企业占据绝对比例，外来企业多为租赁性质。 从价格看，三个区域层次明显，开发区价差过大。 从去化看，周期战线过长，去化明显不如公寓类产品;未来发展预期;临沂写字楼的生存状况;临沂需要写字楼;环球国际;个案介绍——上城国际;个案介绍——万阅城;个案介绍——环球国际;个案介绍——名都国际;于压力下寻求项目生存机会;项目区位机会——三大核心要素打造新区核心域;项目产品机会——生态优势引领国际办公概念;项目客群深度挖掘;十大行业看临沂客群;罗庄区可以厂区进行拜访， 寻求需要对外高形象的企业;市场结论回顾;策略导出;项目理解;外部资源;建筑元素/色彩;项目现有 价值体系;在高中低端写字楼相继上市的市场环境中，只从项目本身挖掘项目内涵进行将无法突破恶劣的竞争环境，提升项目的价值，因此我们要寻求城市事件的突破，把项目高度拔升到时代发展与城市建筑标志的轨道上。 走具有项目特色的营销道路，做极致化差异。;社会地位的提升;;策略一;一条沂河路， 串联临沂的过去、现在与未来;三个一工程，将沂河路推向临沂的战略要地;策略二;营造法则;;;形象体系：沂河路旁/CBD咽喉/引领城市未来 生态体系：大堂水幕墙/屋顶花园/层层皆有空中花园/公共空间皆绿化 智能体系：国际5A智能系统 空间体系：国际标准层高/无柱空间 配套体系：行政中心公共服务/完善商业配套 服务体系：五星级物业服务/立面定期清洁/针对企业性质的定制服务;策略三;作为最具个性的办公项目，应该给市场、客户怎样的形象？;地位提升;物理定位：;临沂前所未见，之后亦难再现;;business;future;商务;案名备选：;未来商务的无限可能 IEC 左右未来;地位提升;推广渠道;执行策略 产品分割建议 推案节奏 价格预判;站在客户层面，认识临沂写字楼市场存在的几个“倒挂”现象;大客户;前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立临沂顶级商务写字楼的标杆，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化； 小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户，由于他们的讨价还价能力较强，造成销售收入的降低及计划可控性降低； 因此建议项目大客户比例控制在30%—50%左右，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。 ;;本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化 前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利于大型品牌企业的引入； 产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择； 提升项目的“入住率”，提升楼宇人气、市场形象及项目的投资价值； 业主保留一部分优质资产作为长期稳定的收入来源； 在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入； 为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障；;租售比例建议 提升租金表价，通过租金优惠的形式降低实际租金，通过高租金吸引后续投资客户，也便于建立项目顶级办公形象； 中间的位置与楼层自由组合，租售联动； 低区先行租赁，通过低楼层区域较低的单价来形成高额投资回报率，吸引投资客入场，必要时候甲方可以对租金进行略微贴补，以提升最终售价； 最终保留约10%优质资产作为租赁物业长期持有的固定回报；;策略三：全员行销，整合资源;销售团队;销售组;价格预判;参照系②：在售写字楼价格 以名都国际为参照项目，制定平行竞争价格 名都国际 现阶段均价约4200元/m2 ;报告回顾;需甲方配合重点事宜;结束语：;客观评论：;谢谢聆听 THANKS!