山东和信城市广场精英领地项目二期住宅开盘前项目营销报告.ppt

和信·城市广场二期住宅开盘前营销报告;目 录 CONTENTS;首期推出共264套房源，总面积30199.05㎡ 开盘去化70%;项目二期四栋住宅，共430套住宅，全部为两居和三居，面积从85.4㎡到140.3㎡不等，其中三居房源249户，占总房源的57.9%。;目 录 CONTENTS;项目;项目;福邸成交客户分析;;1、周边多为中小体量项目，目前供应量相对较小； 2、周边项目价格集中在7800-9500元/㎡之间； 3、项目月均去化在50套左右； 4、成交客户以项目所在地的周边人群为主，且多为企事业单位中高层及职工，年龄集中在30-40岁，置业目的以家庭分化型刚需及改善型自住为主。;目 录 CONTENTS;营销目标分解;核心问题一：推广时间短，如何短时间内树立项目形象并有效释放项目信息；;目 录 CONTENTS;项目定位;项目核心价值梳理;项目整体定位;和信地带 核心生活;客户定位;;价格定位;1. 定价方法： 项目价格制定采用“市场比较法” ，需考虑项目的市场供求关系和市场接受度，主要参照竞争对手的销售价格、地段资源、楼盘素质、物业形象等多方面因素而制定。 2. 参考楼盘 ： “发祥福邸、盛世名门、名泉春晓、映月清水湾” 3. 根据以上楼盘制定出详细的比较内容： （1）地段资源：地理位置、周边环境、市政及生活配套、交通、城市规划及升值潜力 （2）楼盘素质：户型设计、楼盘规模和规划设计、社区配套设施、建筑风格及立面、建筑品质和建材、预售房交房期、物业管理、新技术新材料的应用 （3）物业形象：发展商品牌实力、包装及营销手法、楼盘进程 （4）政策经济;权重设定：把竞争楼盘相比较的所有内容设定一个总权重，为100%，然后根据各部分内容结合区域市场状况由重要到次要设定相应权值： 1. 地段资源（40） 地理位置（17.5）、周边环境（7.5）、市政及生活配套（7）、直入交通（4.5）、城市规划及升值潜力（3.5） 2. 楼盘素质（35） 户型设计（10）、楼盘规模和规划设计（6.5）、社区配套设施（5）、建筑风格及立面（3.5）、建筑品质和建材（3）、预售房交房期（2）、物业管理（3）、新技术新材料的应用(2) 3. 物业形象（20） 发展商品牌实力(11)、包装及营销手法(7)、楼盘进??(2) 4. 政策经济（5） 通过对以上因素对竞争楼盘的权值进行研判解析，将对本项目的定价提供修正数据。;项目均价推导过程;由以上可得出本项目现阶段入市价格为8900元/㎡，预留100元/㎡的价格浮动空间建议入市价为：9000元/㎡;推盘策略;1. 根据产品位置及景观可达效果确定 首批产品推出位置及景观较差的房源，后期逐步推出产品及景观资源较好的房源，实现溢价。 2.推售产品类型需多元化，满足不同客户需求 推售产品需根据客户需求情况，两室、三室房源合理配比。;项目住宅供给5万㎡，项目楼座价值排序为3#1#4#2#，同时结合项目销售目标的理解，建议首次开盘推出价值相对较低的8#和价值相对略高的9#楼，通过不同价值产品组合，丰富产品形式，促进项目销售速度； 1#两梯三户、两梯两户，136户共计16491.53㎡ ； 2#两梯四户,128户，共计13707.52㎡; 首次开盘总货量为264户，30199.05㎡.;推盘建议——推盘货量;二期第二批推出共166套房源，总面积220063.56㎡其中两室户型占39.76%，三室户型占60.24%。;价格策略;项目价格建议底价入市，引爆市场，后期价格略有上升，在确保项目产品快速去化的同时给客户以信心； 采用多重优惠策略，逼定客户快速成交，项目快速回款。;最终实现项目整盘均价9200元/平米;认筹策略;11月18日开盘;1.认筹优惠： 交2万抵3万 2.金卡优惠： 额外享受5000元优惠 3.认筹礼品： 价值50-100元礼品一份 4.开盘优惠： 一次性付款、按揭贷款98折、公积金99折 5.按时签约优惠： 开盘后7天内，按时签约享总房款99折的额外优惠 ;蓄客安排;推广策略;推广策略;10月;阶段推广——免费蓄客期推广;时间节点：2012年10月28日到2012年11月17日 诉求重点：认筹优惠，区位及产品价值吸引客户 推广主题： 和信·城市广场，城央绝版小高层，2万抵3万认筹盛大启幕 XXXX元/平起，和信城市广场即将震撼入市 推广目的：集中信息释放，利用价格快速吸纳客户，推广配合客户意向梳理，价位预期摸底，为开盘造势。 媒体选择：报广、户外、网络、广播、短信 ;阶段推广——开盘期;（1）报广 10月份，由于前期缺乏项目形象的树立，因此认筹前报纸主要作用为项目形象宣传并释放项目信息。 报广投放原则： 因报纸广告为广撒网式宣传，针