山东建邦文化西路商务公寓项目前期策划.ppt

;项目整体工作思路;创意产业历程解读;创意产业阐释;创意产业朔源;*;*;中国创意产业的发展;*;济南创意产业;济南创意产业;*;“海上海”是一个创意商住区，定位为中高档社区。临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程、黄浦江两岸综合开发区北外滩仅300米，紧邻大连路隧道，与小陆家嘴地区仅一江之隔，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围之内。 黄浦、静安、徐汇等区因为城市改造开发，能够再开发利用的土地已经相当有限了，此时人口最多，面积最大的杨浦就成了最有开发前景的一个区。区内有上海的“大学城”，复旦、同济的一批知识人才，不少是创意理念的精英。同时“海上海”本身的地理位置很特别，通过大连路隧道，乘车5分钟便可到达小陆家嘴，它又是东外滩与北外滩的交汇处，对创意产业发展提供了极大便利。 ;创意商业街是一个可以让创意人天马行空无限遐想的开放空间，这条长400米的商业街以原创精神为主题，它按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。　LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，内部多为错层空间，层高3.4米、4.6米、5.3米，可任意组合。;“海上讲堂”位于海上海创意商业街的中心，东临大连路，外观是虚、实两个漂浮运动体量的瞬间交切。透明的玻璃长方体称做智慧长廊，倾斜的实体则是高等级报告厅。 “海上展厅“位于海上海创意商业街的南入口处，邻飞虹路。外观是一个被冰裂花纹分割的方形玻璃几何体，它表面多指向、不规则的线条隐喻着现代艺术与设计的多元和多变。展馆内部通透高畅，展示空间宽17米、长22米、面积约370平方米，顶高4.2米，配备了灵活多变的展板，完全适应多样化的展览及活动需求。;海上海创意生态居;项目现状分析;无影山南路;项目认识;优 势;优 势;优 势;优 势;SWOT小 结;项目定位;基于SWOT分析，项目可利用因素;项目规划思路关键词;项目规划政策要求理解——深入理解创意经济、超越政府预期;商业商务;项目开发愿景;开发目标;抢占市场，确立项目市场地位;开发主题建议;都市的。。。;文化的。。。;商务的。。。;个性的。。。;都市的、文化的 个性的、商务的;市场研究;政策分析;政策分析;政策分析;政策分析;政策分析;;市场研究;济南商业发展基本与经济及城市的发展同步，具体表现如下阶段：; 北京 青岛 济南;商圈分布较为均匀，配搭合理；综合性与专业市场类并存；新兴规划建设商圈快速发展中，尤其以振兴街为代表。 未来综合性零售商圈以商业改造为主。;济南城市范围的迅速扩大将催生新兴商圈产生，济南商圈格局将发生较大变化； 各商圈的商业业态及商品组合将更加科学化，各商业业态将会向更加丰富和完备的方向发展； 社区商业地产的兴起，地位将越来越重要； 业态多元化的同时伴随着档次的提升； 外资知名零售商、百货的介入将极大地刺激与改变商业地产市场格局。 项目所处商圈也将在此潮流中发展巨大的变化;诚基中心;万豪君悦府;东环商业广场;市场研究;发展历程;产品界定：济南市场的公寓习惯上指小户型居住或商住产品。小户型既包括绝对面积小，又有相对面积紧凑的含义；商住产品包括商务公寓和酒店式公寓以及SOHO等类型。 产品类型清晰：根据产品的立项特征，可将市场上的公寓分为：独立社区型和公建伴生型。 区位分布特点显著：独立社区型公寓组要集中在中心城区及周边辐射区域，多数为商住结合以及LOFT、SOHO等概念。公建伴生型公寓通常是综合体的一部分，所处区位多为中心或者新兴片区，建筑形象偏向于公建。;济南公寓分布区域;各区域公寓市场特征;公寓项目市场表现—供应情况;公寓项目市场表现—销售情况;公寓项目市场表现—建筑形态;济南市场上的公寓产品以毛坯为主；精装修的产品不多，一般客群定位较高的高档公寓产品采用精装修。 市场上精装修标准提高，由以前300-500元/㎡提升到1000-4000元/㎡，实现由粗放开发到精品打造的升级。 精装修公寓逐渐成为公寓市场的方向，装修标准差别较大，视项目定位高低而定。;区域;公寓项目客户情况;分布格局：集中在中心区域和东部区域，西部、北部少量分布，南部区域基本不存在公寓产品。 市场表现： 旧城