山东武城高品质住宅项目营销策划报告.ppt

武城项目营销策划思路;报告思路;项目远景;金马商城面临怎样的市场环境？; 结合我们项目的类型，对武城住宅及商业部分重点项目进行了调研，调研项目如下： ;各项目分布图 ;住宅市场个案分析;住宅市场个案分析——盛泰庄园 ;住宅市场个案分析——锦华·锦绣园;住宅市场个案分析——畅和苑 ;住宅市场个案分析——美林花园 ;住宅市场个案分析——滨湖丽都 ;住宅市场个案分析——东方花园 ;住宅市场个案分析——利城金岸安置小区 ;商业市场个案分析——武城商城 ; 项目位置：联华超市对面 项目情况：嘉泰沿街商铺处于武城最中心的位置，是县城售价和租金最高的店面，一户三层，套内面积为100㎡左右，有的业户将相邻两户打通使用。 价格和租金：我们对其中一家经营童装的商家进行了访谈，她是在两年前购买下该商铺，三层，建筑面积约130—140㎡，购买时总价为24万，现在该位置的商铺同等面积销售价格不会超过30万，对外出租年租金大约在10000—15000元之间。 ; 项目位置：联华超市对面 项目概况：嘉泰沿街商铺处于武城最中心的位置，是县城售价和租金最高的店面，一户三层，套内面积为100㎡左右，有的业户将相邻两户打通使用。 价格和租金：我们对其中一家经营童装的商家进行了访谈，她是在两年前购买下该商铺，三层，建筑面积约130—140㎡，购买时总价为24万，现在该位置的商铺同等面积销售价格不会超过30万，对外出租年租金大约在10000—15000元之间。;武城市场分析;住宅市场总结： ;商业市场总结： ;通过以上分析,我们发现本项目面临的问题是：;项目分析;S-优势分析;结论;精准的市场定位是项目成功基础;如何支撑高档项目的市场定位？如何塑造项目的影响力？;“他们”是谁？;在项目位置、产品形式、户型结构确定的情况下，旨在打造武城住宅标杆的背景下，哪些客户会成为我们的目标客户群？;客户群共同特征;客户群对生活的要求;再看看项目所能给予的：;发现项目的核心价值与附加值，宣扬一种实实在在的生活方式！;武城核心/高尚生活领地;主推案名;★ 正合奇胜，主动出击 在进行常规推广的同时，充分利用各方面的销售网络，以“主动???营销”的模式，主动出击，加快项目的销售速度。 ★ 锁定目标，优化资源 针对项目目标客户，有针对性的制定相关的营销推广策略，集中优势资源，加强宣传推广的力度和效果。 ★ 区域联动，扩大市场 统筹兼顾当地的市场和客户的需求，扩大市场层面，吸引目标客户，加快销售速度。 ★ 条件成熟，速战速决 在条件成熟之时，选择合适的时机将项目推出市场，力求一炮而红，实现快速销售，快速回收资金的目的。;项目价格定位原则—— A、市场供需原则 B、预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则 C、价格相对稳定原则;综合项目与周边项目的指标对比，在现有市场情况下，我们建议项目未来销售均价在2900元/㎡左右，稳居中高端市场，并在未来运作当中向高端市场迈进。前期做好造势和推广活动，后期逐步提价。; 入市阶段：放低姿态，树立高性价比产品形象。 开盘阶段：全面占领中档市场，向高档市场过渡。 持续阶段：全力冲击高档市场，树立项目品牌号召力。 清盘阶段：增加优惠措施及幅度，争取全面清盘。 ;;商业部分的营销模式;我司调查分析，本项目体量巨大，武城县目前无规范的专业产品市场及综合市场，因此，建造与生活相对应的商业配套尤其是中端配套设施，是本项目的商业发展核心任务。;商业属性;金马商城商业形态——主题商城;商业部分的商业主题：以 中档品牌，大众服务 为经营方针，形成一套完整的“平民消费”模式的管理理念。;主题餐饮区;◎商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。 ◎一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物和休闲娱乐功能的占45%，具备餐饮功能的占35%，具备生活服务功能的占20%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。 ;项目商业部分招商工作与住宅部分开盘同步执行，前期进行市场调查、客户搜集和拜访，以及招商条件的拟定和确定，中期进行招商队伍的组建，待至住宅销售80%后，商业部份正式发售，以促进后期住宅销售。;根据项目实际情况并结合市场预计，力求实现底均价为：3900元/m2;围绕销售和招商，运用有效媒体组合及媒介，为招商造成必要声势，以利于人员招商推广的展开。 针对不同的客户层面，运用有效的媒体、媒介组合，采用不同的营销诉求。 媒体推广先行，人员营销紧随其后。其中，人员营销推广将发挥主要作用。;根据项目实际情况，实现的销售