山东海阳项目营销策划报告.ppt

[厦门宝龙集团]海阳项目营销策划报告; 2010年 谁来奠定海阳的城市价值？;财务目标;三大目标下的核心问题;报告大纲; 美国消费者支出有所增长，全国经济呈现稳定或者温和改善，非金融服务业整体增强。居民住房市场从很低水平有所提升。但商用地产业仍是表现最弱的部门。金融机构的贷款需求持稳或者减弱，贷款标准仍紧。劳动力市场继续疲软。各地区物价和工资上涨压力仍然不大。 ;2009年中央经济工作会议，定调2010：保增长，促发展。;会议召开的经济环境——中国经济呈明显“V”形反弹;历届会议定调回顾; 2010年的发展态势可用“高增长、低通胀”来形容。所以，明年要防范通胀预期，但也不要太高估2010年的物价上涨，只是要控制好未来通胀预期。管理“通胀预期”并非通胀已经来到。通胀是以后的问题，而不是当下的问题。我们现在要做的，就是要??制给未来通胀带来的压力。 ;政策频出，组合拳遏制高房价; 同致行认为，就房地产调控措施而言，“国十一条”的十一项举措及中央前期出台的一系列政策，无论是加大保障性住房的供应，二套房贷的收紧，还是打击圈地屯地等行为，都抓住了当下高房价的弊端。 短期内对市场会有一定的冲击，但是长期来看有利于房地产市场稳定健康的发展。;2010年房地产市场运行趋势预测;报告大纲;青岛、威海、烟台三市一体化，构成1小时大青岛经济圈;海阳市位于山东半岛的中南部，南临黄海，北接半岛内陆，属暖温带季风型大陆气候；四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑。无霜期长达200余天，宜人的气候，非常适合旅游观光和居住，在近30年中，年平均气温12.0℃，年平均降水量694.5mm。;交通网络发达，1小时内通达烟台、青岛、威海等城市，为项目发展旅游地产奠定基础;旅游资源丰富，城市运营类国际国内滨海节庆赛事提高城市知名度;项目整体价值; 中国的海岸线长达1.8万公里，居世界第四，但可居住海岸线只有1800公里，大陆人均占有更只有0.14厘米。海洋资源是21世纪战略经济主要发展方向之一，它将成为国家乃至个人抢占的珍稀资源。;——世界级的居住潮流 ——国际化生活典范 ——CEO们反思中的向往 ——自由与独立的生活方式 ——有闲阶层的特权 ——尊贵的全新演绎 ——最佳休闲度假生活;*;报告大纲;主力购买人群所属行业; 规律——高端豪宅的主力客户随着经济形势的发展群体内部发生置换；无论什么行业成为经济新热点，获得利益的财富人士都会选择豪宅，不是客户选择项目，而是项目选择客户。 对于本项目而言，解决客户的核心问题是—— 1、如何选择客户？ 2、如何快速启动客户，建立客户渠道？;项目如何选择客户？--——以寻求海岸生活的“烟台、青岛、威海”等地尤其是青岛知富阶层为核心客群，同时辐射三北区域知富阶层;项目如何选择客户？--——从客户需求特征及客户演变趋势，在不同阶段、针对客户需求合理配置资源 ;启动期项目客户锁定：以烟台、青岛、威海三地高端客户及“三缘客户”为核心客户；西北、华北、东北等三北地区客户为重点。 ;靶心客户洞察 ;他们过的还好吗? 他们快乐吗?;每天……;每天大大小小会议不断;靶心客户洞察 ;靶心客户洞察 ;几天一次疲惫的商务旅程;靶心客户洞察 ;靶心客户洞察 ;靶心客户洞察 ;报告大纲;北中国最具特色的 养生度假综合体;青岛东·100万m2·首席滨海·养生综合体;案名及推广语意向：;报告大纲;可比项目价格论证法;海阳部分在售楼盘价格扫描;一期价格初判：6000~15000元/平米;报告大纲;市场典型营销案例选取原则;贝沙湾——构建以创新生活理念为场所精神的滨海生活;香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范;贝沙湾充分迎合香港新兴富人对高效、创新和艺术的渴求;贝沙湾定位为港岛新一代豪宅，艺术品味及富豪生活融为一体;贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念;贝沙湾六千万广告创意营销：“不是广告的广告”， 2007年度“HKMA/TVB杰出市场策划奖”金奖;贝沙湾案例启示;豪宅营销案例总结;报告大纲;营销战略;战略1：超越产品或物质竞争的，以客户体验感知为核心的“滨海养生”生活方式营销 ；体验式营销渗透的三个方面：文化、生活、理念; 战略2：精准营销，锁定客户区域及圈层。注重客户渠道建设，品牌联动，异业联盟，以较低营销成本铺开市场。;报告大纲;渠 道 制 胜;销售通路策略创新;与知名旅行社合作;与携程合作;地点：启动期以青岛为主 通路：由携程工作人员发放携程宝龙置业会金卡。若持此卡在宝置业，此卡可享受一定的折扣优惠； 此活动在给客户创造利益的同时，聚集大量人气、促进房产的销售。;与知名酒店合作;同致