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山东烟台星河城期城市集合体项目前期策划报告
我们的营销主张 Our Marketing principle星河城4期项目前期策划报告;星河城一直是西烟台的标杆,将来也是。;体校地块是开发商走向多元化经营、多项目开
发集团化发展的开篇项目。;体校地块务必实现较高利润率和较快回款速度。;体校地块将成为西烟台【全生活城市集合体】,
绽放星河城成熟品质和繁华都会的极致魅力。;此次前期策划需解决项目整体定位方向和产品
价值构建之核心问题,我们围绕目标、地块价
值、市场竞争分析、项目核心价值构建、项目
整体定位、项目产品规划等展开(营销关键)。;一、项目发展战略目标
二、地块价值判断
三、市场竞争判断
四、项目发展策略
五、项目定位
六、项目规划建议
七、项目开发节奏规划
;一、项目发展战略目标;整体目标:
1/星河城的完美收官、最高水平、利润最大;
2/开发商牢牢占据本地品牌第一阵营;
;项目目??:
项目将成为烟台首个【全球化互动生活聚落】/
【西烟台品质最好的经典楼盘】;
;目标分解【全球化互动生活聚落】:
国际化的居住方式和感受/城市综合体之上的繁华
时尚生活/全新的一站式居住生活模式;
目标分解【西烟台品质最好的经典楼盘】:
保持星河城持续领先的竞争力/快速提升品质的细
节/客户接触体验点的细节品质提升;;二、地块价值判断;A/地块四至:;B/地块现状:
;C/地块配套:;D/地块基本属性:;E/地块规划指标和条件;区域定位和发展:
项目地理位置优越,周边配套齐全,随着客户对星河城认可度的提高,星河城将来势必发展成为福山最繁华的核心居住区,成为福山区新的城市中心,甚至成为整个西部城区的核心区域。;地块SWOT分析:
优势:
1/项目为星河城之城中之城;2/地块位置交通配套等优越;
3/拟定世界58强乐购进驻;
劣势:
1/地块东西进深较短,不利住宅区规划;2/地块四周自然资源
缺乏;3/星河城商业氛围亟待启动;
;机会:
1/福山土地供应和开发量增速放缓;2/地块周边商业配套发展
较快,初具区域商业中心和城市副中心雏形;3/区域经济发展
和工业企业进驻态势良好,商业和住宅消费需求旺盛;
威胁:
1/行业调控政策带来的巨大压力;2/区域房价增长缓慢,上行
压力较大;3/大开发商进驻区域带来成本上升品质竞争等市场
竞争压力增大;
;结论:
项目基本条件具备发展区域中心的质素,承载了星
河城完成【我是中心】的命题。;三、市场竞争判断;宏观环境和政策最大话题就是【限购】,目前的政策
几乎已经算是限购了,三套房按揭贷款停止(如限购
则有可能为不能购买),外地客户需纳税证明(如限
购则有可能限购外地客户第二套);政策的落地必然
带来市场的震荡,但本案针对首次置业和首次改善型
居住的刚需市场,政策影响有限;;
项目;需求分类;;四、项目发展策略;星河城4期发展思考1:
顺势而为能否实现较高利润空间、能否实现超越市场大品牌开
发商?
星河城4期发展思考2:
单纯住宅操作模式能否把商业带来的巨大价值转化为盈利?能
否保证自持商业的资产价值持续增长?
星河城4期发展思考3:
市场同质化依然、区域需求结构无明显变化,我们是否需要依
然在更高的竞争水平上保持差异化和个性?
;城市综合体:根据体量和位置可分为都市中心城市综合体、城市副中心泛
综合体(家庭购物中心、城市功能集合体、全生活综合体);城市综合体
不是住宅+购物中心的简单组合,购物、居住、餐饮、休闲娱乐等城市功
能的组合,生活资源以集约化、多元化的形态聚合,形成一个多功能、高
效的生活综合体;;谁拥有城市综合体,谁就拥有城市的未来。
龙湖长楹天街:北京东区最大城市综合体(东五环外),“全家庭型城市综
合体”,46万㎡,集合品牌旗舰商业、高端城市住宅、商务公寓于一体;龙
湖自持商业+长700米5万㎡森林果岭中央公园+地标式的ART –DECO建筑;五万平米森林果岭景观巨著:社区规划中有龙湖有史以来最大尺度的景观巨制,长度达715米;宽度大70米的中心,等同于1 /3个圆明园的恢宏景致。引用森林果岭、私家中央公园的概念,没有任何建筑阻隔的奢华景观,将居住者充分享受到大成之美。
ART-DECO建筑群落:极具时间质感的错落分布,回应着风格化的商业建筑,成就城市天际线绝对地标。140㎡-180㎡城市公馆以及90㎡的高端公寓,用ADT-DECO的外衣及轩阔方正的户型来印证系出名门。
地铁上盖商业旗舰,首个FAMILY MALL(家庭式购物中心):商业引进四个主题:IMAX影院,1800㎡真冰冰场,7000㎡职业体验公园,四季主题购物中心。
细节品质,人性服务:秉承“善待你一生”的服务理念,贯穿到每一个细节,深入人心。;万达锦华城:万达锦华城15万㎡和万达商业广场共同组成了锦江万达广场,
购物中心、休闲聚落、娱乐沸城构成了锦江区最大城市综合体和
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